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土地评估实务千问千答
303.集体建设用地（抵押贷款）怎样评估？应收集哪些资料？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:56
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答：假设集体建设用地可以流转的情况下，可以采用市场比较法来评估。集体建设用地（抵押贷款）评估可以选成本逼近法。其基本思路是以待估宗地所在
区城开发土地所耗费的各项客观费用之和加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定地价。应该收集的资料主要包括土地取得费（如：青苗补偿费、土地补偿费、地面附着物补偿费、安置补助费、耕地开垦费、耕地占用税、（征收）土地管理费、新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）等）、宗地红线内外土地开发费、利息率（中国人民银行—年期存贷款利息率）、土地开发周期、土地开发利润率、土地增值收益率等资料。
根据宗地对象和资料情况;可以考虑选择基准地价系数修正法（当地已经具有农用地分级基准地价体系的）、市场比较法（以当地类似集体土地征收后的出让价格，扣减出让金）或收益法（因为抵押评估，收益法尽量少用）作为辅助方法。收集的资料主要有：农用地分级基准地价及相关因素修正表、土地开发程度情况、当地类似集体土地征收后的出让价格、出让金、出让时间.出让价格波动憎况、土地区城因素、个别因素、土地经营收益、经营费用及土地经营年限、当地农用地投资平均收益率水平等资料。估价人员应当规避可能的估价风险，评估中要更加严格执行有关估价技术规范，采取合法、客观、谨慎的工作原则，使估价结果客观、公正、合理，切忌不实估价。
区城开发土地所耗费的各项客观费用之和加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定地价。应该收集的资料主要包括土地取得费（如：青苗补偿费、土地补偿费、地面附着物补偿费、安置补助费、耕地开垦费、耕地占用税、（征收）土地管理费、新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）等）、宗地红线内外土地开发费、利息率（中国人民银行—年期存贷款利息率）、土地开发周期、土地开发利润率、土地增值收益率等资料。
根据宗地对象和资料情况;可以考虑选择基准地价系数修正法（当地已经具有农用地分级基准地价体系的）、市场比较法（以当地类似集体土地征收后的出让价格，扣减出让金）或收益法（因为抵押评估，收益法尽量少用）作为辅助方法。收集的资料主要有：农用地分级基准地价及相关因素修正表、土地开发程度情况、当地类似集体土地征收后的出让价格、出让金、出让时间.出让价格波动憎况、土地区城因素、个别因素、土地经营收益、经营费用及土地经营年限、当地农用地投资平均收益率水平等资料。估价人员应当规避可能的估价风险，评估中要更加严格执行有关估价技术规范，采取合法、客观、谨慎的工作原则，使估价结果客观、公正、合理，切忌不实估价。
