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土地评估实务千问千答
256.加油站用地评估需要特别注意的地方有哪些？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:47
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答：（1）确定经营收益。由于特殊经营性项目收益复杂，一般应要求经营者提供连续三年经审计的会计报表作为计算收益的参考，并选择类似区城内多个如油站的经营数据，通过比较分析和综合处理，确定行业平均数据，按行业平均数据对会计报表收益进行分析调整，类似区城的磡定以加油站价格影响因素如道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。，
（2）判断是否剔除特许经营权超额利润，要根据评估目的正确判断评估地价中是否应剔除收益中特许经营权带来的超额利润.
（3）剔除经营者商业利润。经营性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金收益与商也利润没有分开，商业利润是从亊商品经普活动所获得的利润，经营者在商品流通活动中投入商品经营资本以低价买进高价卖出嫌取实卖差价，从而形成了商业利润。评估时应从经营收益中剔除的商业利润=預付资本x平均利润率。（4） 确定影响地价的主要因素。加油站作为一种经营性房地产,一般情况下，同一供需圈内，各加油站的建筑质置、用料、工艺和设设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大。加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和车流量，另外其车辆出人口条件等对经营效益也有影响。
（2）判断是否剔除特许经营权超额利润，要根据评估目的正确判断评估地价中是否应剔除收益中特许经营权带来的超额利润.
（3）剔除经营者商业利润。经营性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金收益与商也利润没有分开，商业利润是从亊商品经普活动所获得的利润，经营者在商品流通活动中投入商品经营资本以低价买进高价卖出嫌取实卖差价，从而形成了商业利润。评估时应从经营收益中剔除的商业利润=預付资本x平均利润率。（4） 确定影响地价的主要因素。加油站作为一种经营性房地产,一般情况下，同一供需圈内，各加油站的建筑质置、用料、工艺和设设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大。加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和车流量，另外其车辆出人口条件等对经营效益也有影响。
