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土地评估实务千问千答
230.未办理规划报建手续的涉案土地应采用何种技术思路进行评估？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 15:03
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答：（1）非以司法处置为评估目的
首先到国土、规划部门查询涉案土地未完成的用地手续，欠缴费用情况，以及涉案土地所在区城的控制性规划指标，并裉据控制性规划指标结合最有效利用原则设定涉案土地的最佳利用方案。
然后，分别通过市场比较法、剩余法求取涉案土地在产权完整.设定最佳利用方案条件下的市场价值，综合衡量两种估价方法的测算结果，分析其差异，根据差异程度确定采用算术平均法或加权平均法求取涉案土地在产权完整、设定最佳利用方案条件下的价值。最后,求取涉案土地的价值。应与委托方沟通、确认估价对象的价值内涵是否为有瑕疵情况下的土地使用权市场价值。
涉案土地的价值=涉案土地在产权完整、设定最佳利用方案条件下的价值-完善用地手续需投人的费用-欠缴的各项费用（含地价款或土地使用权出让金及滞纳金）。
（2）若以司法处置为评估目的，首先应了解地方政府对此类土地处置的规定，建议由法院致函规划国土部门，明确待估宗地的规划指标，以减少事后纠纷，控制估价风险。
首先到国土、规划部门查询涉案土地未完成的用地手续，欠缴费用情况，以及涉案土地所在区城的控制性规划指标，并裉据控制性规划指标结合最有效利用原则设定涉案土地的最佳利用方案。
然后，分别通过市场比较法、剩余法求取涉案土地在产权完整.设定最佳利用方案条件下的市场价值，综合衡量两种估价方法的测算结果，分析其差异，根据差异程度确定采用算术平均法或加权平均法求取涉案土地在产权完整、设定最佳利用方案条件下的价值。最后,求取涉案土地的价值。应与委托方沟通、确认估价对象的价值内涵是否为有瑕疵情况下的土地使用权市场价值。
涉案土地的价值=涉案土地在产权完整、设定最佳利用方案条件下的价值-完善用地手续需投人的费用-欠缴的各项费用（含地价款或土地使用权出让金及滞纳金）。
（2）若以司法处置为评估目的，首先应了解地方政府对此类土地处置的规定，建议由法院致函规划国土部门，明确待估宗地的规划指标，以减少事后纠纷，控制估价风险。
