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土地评估实务千问千答
228.如何评估属闲置用地的涉案土地价值？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 15:02
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答：造成土地闲置的原因复杂多样，因而处置办法也将有所区别。如果当地政府制定有实施细则，评估时从其规定舍理设定评估要素。
选定评估方法、确定价格内涵，如果当地政府尚未颁布实施细则，参照以下基本技术路线：
（1）确认待估宗地是否为闲置土地。评估机构应首先到国土部门确认涉案土地是否被认定为闲置土地,了解闲置土地处置的具体规定，并在估价报告中对该事项进行披露，充分考虑风险影响。国土资源理部门发出的《闲置土地认定书》应作为土地估价报告附件
（2）确定待估宗地的价值内涵。与委托方就涉案土地的司法处置方式进行沟通，确认待估宗地的价值内涵，根据政府对闲置土地处置的有关规定进行估价。
涉案土地使用权市场价值=涉案土地完整产权条件下的土地使用权市场价值-土地闲置费
（3）估算待估宗地在非闲置状态下的市场价值.运用一般的土地评估技术思路测算出涉案土地在产权完整、规划部门批准的规划条件下或设定的最佳利用方案条件下的市场价值。其中运用假设开发法时开发周期的设定、运用收益还原法时收益期间的设定等都应考虑待估宗地因涉案而受到的影响.
（4）依据《征缴土地闲置费决定书》计算土地闲置费；
（5）确定待估宗地评估结果，若涉案土地依法依规应由政府部门收回，由政府部门对原土地使用权人按规定作相应的补偿，该类涉案土地的评估转变为补偿价值的评估。
选定评估方法、确定价格内涵，如果当地政府尚未颁布实施细则，参照以下基本技术路线：
（1）确认待估宗地是否为闲置土地。评估机构应首先到国土部门确认涉案土地是否被认定为闲置土地,了解闲置土地处置的具体规定，并在估价报告中对该事项进行披露，充分考虑风险影响。国土资源理部门发出的《闲置土地认定书》应作为土地估价报告附件
（2）确定待估宗地的价值内涵。与委托方就涉案土地的司法处置方式进行沟通，确认待估宗地的价值内涵，根据政府对闲置土地处置的有关规定进行估价。
涉案土地使用权市场价值=涉案土地完整产权条件下的土地使用权市场价值-土地闲置费
（3）估算待估宗地在非闲置状态下的市场价值.运用一般的土地评估技术思路测算出涉案土地在产权完整、规划部门批准的规划条件下或设定的最佳利用方案条件下的市场价值。其中运用假设开发法时开发周期的设定、运用收益还原法时收益期间的设定等都应考虑待估宗地因涉案而受到的影响.
（4）依据《征缴土地闲置费决定书》计算土地闲置费；
（5）确定待估宗地评估结果，若涉案土地依法依规应由政府部门收回，由政府部门对原土地使用权人按规定作相应的补偿，该类涉案土地的评估转变为补偿价值的评估。
