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土地评估实务千问千答
207.评估征收（用）中分割土地价值时.土地的规划建设指标如何确定？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 14:58
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答：应当根据项目进展的具体补偿安置方案来确定规划建设指标。如果没有可依据的补偿安置方案，可参照以下做法：
（1） 对于“原有土地尚未开发建设完、被分割出来的土地可开发而又尚未开发的建设用地”，分割土地应作为原宗地的一部分按原宗地建设规划指标进行评估。
（2） 如果“原有土地上已完成规划建设，征收（用）分割的不仅有土地还包括其上的部分主体建筑物”，也应按原宗地规划建设指标进行评估。
（3）如果“原有土地上已完成规划建设，征用分割的为其中主体建筑物基底占地以外的部分”,由于此类被分割的土地往往是功能配套用地，无单独的规划经济指标，其本身的市场价值难以直接进行评估测算，为体现收购或补偿的合理性，可采用区城平均指标。此外，也可采用割差的方法（需进行修正）来测算，即通过对宗地分割前后宗地价值变化间接求取分割出的土地价值，采用该方法需要在假设条件中明确有关计算的前提，分析影响原宗地价值变化的因素，并对其量化。
（1） 对于“原有土地尚未开发建设完、被分割出来的土地可开发而又尚未开发的建设用地”，分割土地应作为原宗地的一部分按原宗地建设规划指标进行评估。
（2） 如果“原有土地上已完成规划建设，征收（用）分割的不仅有土地还包括其上的部分主体建筑物”，也应按原宗地规划建设指标进行评估。
（3）如果“原有土地上已完成规划建设，征用分割的为其中主体建筑物基底占地以外的部分”,由于此类被分割的土地往往是功能配套用地，无单独的规划经济指标，其本身的市场价值难以直接进行评估测算，为体现收购或补偿的合理性，可采用区城平均指标。此外，也可采用割差的方法（需进行修正）来测算，即通过对宗地分割前后宗地价值变化间接求取分割出的土地价值，采用该方法需要在假设条件中明确有关计算的前提，分析影响原宗地价值变化的因素，并对其量化。
