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土地评估实务千问千答
202.多（高）层建筑物涉及的分摊土地价值评估价技术路线及评估方法是怎样的？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 14:57
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答：（1）可以采用剩余法、市场比较法、基准地价系数修正法等评估宗地总地价。宗地总地价是多（高）层建筑物整体待分摊的对象。
（2）根据评估目的，确定宗地总地价应分摊的具体归属对象。如分摊到各层。
（3） 影响多（高）层建筑物土地价值的因索调查，归纳和汇总：全面调査、分析、归纳和汇总在多（高）层建筑物范围内的用途，功能、利用状况、位置和所有权等因素，分淸层次、顺序和影响程度。
（4） 建立分摊指标体系，测算相关指标数值。举例如下：
① 根据某一层的建筑面积与总建筑面积比例与宗地面积的乘积确定某一层应分摊的土地面积。
② 根据各楼层的平均单价测算各楼层房地产价值，建立各楼层间的价值比例关系。如果对不同用途房地产占用的土地进行价值分摊，则测算出不同用途房地产的价值，建立不同用途房地产之间的价值比例关系。
③ 利用已建立的分摊指标体系，将整宗土地价值分摊至各目标对象之中。
（2）根据评估目的，确定宗地总地价应分摊的具体归属对象。如分摊到各层。
（3） 影响多（高）层建筑物土地价值的因索调查，归纳和汇总：全面调査、分析、归纳和汇总在多（高）层建筑物范围内的用途，功能、利用状况、位置和所有权等因素，分淸层次、顺序和影响程度。
（4） 建立分摊指标体系，测算相关指标数值。举例如下：
① 根据某一层的建筑面积与总建筑面积比例与宗地面积的乘积确定某一层应分摊的土地面积。
② 根据各楼层的平均单价测算各楼层房地产价值，建立各楼层间的价值比例关系。如果对不同用途房地产占用的土地进行价值分摊，则测算出不同用途房地产的价值，建立不同用途房地产之间的价值比例关系。
③ 利用已建立的分摊指标体系，将整宗土地价值分摊至各目标对象之中。
