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土地评估实务千问千答
200.宗地未建指标的分摊土地价值评估技术路线及评估方法？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 14:28
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答：（1）首先调査研究被宗土地开发建设的全貌，结合城市规划经济利用指标及已建部分的实际情况、宗地的面积、形状等因索确定未建指标按最离容积率进行土地面积分摊的合理性及续建的可能性，分析判断未建部分的开发利用方案和价值，若不能同时满足城市规划经济利用指标，则说明未建指标已无价值，若能同时满足城市规划经济利用指标，则说明未建指标所对应的虚拟建筑应分摊的土地存在权益价值。
（2）测算宗地城市规划经济利用指标下的总地价及假设开发宪成后的房地产价值，总地价可采用市场比较法、成本法、收益法及基准地价系数修正法、假设开发法进行评估：假设开发完成后的货地产价值可采用市场比较法、收益法进行评估。
（3）测算已建部分的房地产价值，可采用市场比较法、收益法，成本法进行评估。
（4）根据已建部分的建筑面积与宗地城市规划经济利用指标下的总建筑面积的比例与宗地面积的乘积确定已建部分应分摊的土地面积。
（5）根据已建部分房地产价值占假设开发完成后的房地产价值的份额确定已建部分应分摊的土地价值。
（6）宗地总价减去已建部分应分摊的土地价值即为未建指标所对应的虚拟建筑应分摊的土地权益价值。
（2）测算宗地城市规划经济利用指标下的总地价及假设开发宪成后的房地产价值，总地价可采用市场比较法、成本法、收益法及基准地价系数修正法、假设开发法进行评估：假设开发完成后的货地产价值可采用市场比较法、收益法进行评估。
（3）测算已建部分的房地产价值，可采用市场比较法、收益法，成本法进行评估。
（4）根据已建部分的建筑面积与宗地城市规划经济利用指标下的总建筑面积的比例与宗地面积的乘积确定已建部分应分摊的土地面积。
（5）根据已建部分房地产价值占假设开发完成后的房地产价值的份额确定已建部分应分摊的土地价值。
（6）宗地总价减去已建部分应分摊的土地价值即为未建指标所对应的虚拟建筑应分摊的土地权益价值。
