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土地评估实务千问千答
116. 对于不同估价对象和估价目的，选择哪种估价方法有何标准吗？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 13:48
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答：有条件选用市场比较法的应以市场比较法为主要估价方法对收益性房地产的估价应选用收益还原法；对具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下，可釆用成本法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般可参照如下标准：
| 用地类型 | 适宜的估价方法 |
| 住宅 |
1、以市场比较法为主，以剩余法为辅。 2、对狭乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地，用成本法或者基准地价系数修正法作为主要估价方法 |
| 商业服务业（含商务金融用地.住宿餐饮用地等） |
1、 有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅 2、 比较实例较少成可比性较差.可以收益还原法为主，以市场比较法为辅， |
| 工矿仓储用地 |
1、对具有买卖或租货交易实例的，由同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。 2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。 |
| 公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地 | 可以成本逼近法为主，以基准地价系数修（基准地价可参照工业用地）为辅或在有潜在收益的情况采用收益还原法。 |
| 耕地，园地，林地、草地，水利设施用地,其他土地 |
可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法，基准地价修正法（含系数修正法、定级指数模型评估法，基准地块法），未利用地的评估要根据幵发后的用途选用不同的方法。 涉及农用地征用的可采用综合法、比较法和征用区片价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格，地上附属物价格和社会保障价格之和。 |
