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土地评估实务千问千答
45.带长期（20年）租约，且租金明显低于市场行情的土地使用权如何评估？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:42
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答：参考前一问题，首先明确需要评估的价值类型。如果是评出租人权益价值，可将租约情况分别按照租赁期内和租赁期外进行评估，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金宜采用正常客观的租金，如果是评估租赁期内土地使用权价值，要特别注意分析租金的价值内涵，了解租金偏低的原因。合理确定评估计算过程中应扣减的费用项目，由于租期内的租金水平较低，其获取收益的风险较低，因此租赁期内的报酬率也应相对较低。还应关注合约不能履行的可能性并作风险提示，对租赁合同履行与否这两种前提条件下的价值分别进行测算，关注租赁合同的违约赔偿条款及其对估价结果的影响程度，并在估价报告中作出相应披露。
