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土地评估实务千问千答
44. 采用收益还原法评估地价时，若宗地已有租赁合同，在选取客观收益时，是否应考虑宗地租赁合同对地价的影响？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:42
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答：不一定。应当结合估价目的，价值内涵，价值类型及其定义，综合考虑后决定是否应当考虑租约对其价值的影响。
评估无租约限制下的价值（完全产权价值、土地本身的价值）时不需要考虑租约影响。评估设有租赁权的土地使用权价值时，应考虑租约的影响，在租赁期限内的土地收益依租赁合同租金标准来确定，租赁期满后的土地收益依土地最佳利用方式下的未来收益确定。例如以抵押为目的的评估需要考虑租约的影响。国有土地上房屋征收补偿涉及的地价评估，如果补偿款付给产权人，由租赁双方自行解决对承租人的补偿问题，则评估时不必考虑租约的影响。以课税为目的的评估也不必考虑租约的影响。
评估无租约限制下的价值（完全产权价值、土地本身的价值）时不需要考虑租约影响。评估设有租赁权的土地使用权价值时，应考虑租约的影响，在租赁期限内的土地收益依租赁合同租金标准来确定，租赁期满后的土地收益依土地最佳利用方式下的未来收益确定。例如以抵押为目的的评估需要考虑租约的影响。国有土地上房屋征收补偿涉及的地价评估，如果补偿款付给产权人，由租赁双方自行解决对承租人的补偿问题，则评估时不必考虑租约的影响。以课税为目的的评估也不必考虑租约的影响。
