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土地评估实务千问千答
305.根据物权法，土地承包经营权可以抵押.如何评估呢？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:57
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答:土地承包经营权属于物权中的用益物权。用益物权是指对他人所有的不动产或者动产，依法挛有占有、使用和收益的权利。
《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、人股、抵押或者以其他方式流转。”该条规定不仅仅适用于荒地，也适用于荒滩、荒沟，荒山的土地承包经营权。但是《物权法》和《农村土地承包法》禁止对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转，由于土地承包经营权的农业目的，不宜套用建设用地的价值评估机制，而应根据土地的种植业、渔业、收业等具体用途、土地的质量等级来评估.一般可利用前三年同等土地的纯收益数据、并考虑农业产业带的形成前景等因素，用收益还原法来评估，有农用地基准地价的地区可以采用基准地价系数修正法，如果能够获得足够多的农村土地承包经营权流转的比较实例，也可以用市场比较法来评估.
《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、人股、抵押或者以其他方式流转。”该条规定不仅仅适用于荒地，也适用于荒滩、荒沟，荒山的土地承包经营权。但是《物权法》和《农村土地承包法》禁止对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转，由于土地承包经营权的农业目的，不宜套用建设用地的价值评估机制，而应根据土地的种植业、渔业、收业等具体用途、土地的质量等级来评估.一般可利用前三年同等土地的纯收益数据、并考虑农业产业带的形成前景等因素，用收益还原法来评估，有农用地基准地价的地区可以采用基准地价系数修正法，如果能够获得足够多的农村土地承包经营权流转的比较实例，也可以用市场比较法来评估.
