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土地评估实务千问千答
289.为行政机关收回未开发的划拨商业用地提供价值参考而进行的评估是否一定要按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:54
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答：《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）规定：企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为联土地使用者的权益。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。为严格落实国土资发（2001〕44号文，进一步规范土地估价报告备案制度，《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕311号）规定：企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格，只上报一种评估价格的，不再受理，不予备案。出让或划拨土地使用权价格评估，评估结果至少需要采用两种估价方法综合确定。未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在土地估价报告中使用。
国土资厅函〔2009〕311号文适用于企业改制的生地估价，在其他评估目的下，并不一定要按照311号文的要求评估划拨用地价值，根据当地土地市场发展程度、估价资料掌握情况，可以选用任何适当的评估方法来评估划拨商业用地的价值。若当地国土资源管理部门要求参照国土资厅函〔2009〕311号文评估国有划拨土地使用权价值，则应遵照其要求。
国土资厅函〔2009〕311号文适用于企业改制的生地估价，在其他评估目的下，并不一定要按照311号文的要求评估划拨用地价值，根据当地土地市场发展程度、估价资料掌握情况，可以选用任何适当的评估方法来评估划拨商业用地的价值。若当地国土资源管理部门要求参照国土资厅函〔2009〕311号文评估国有划拨土地使用权价值，则应遵照其要求。
