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土地评估实务千问千答
240.使用假设开发法余法评估工业地价，因厂房的售价和成本差不多.测算出来的地价非常低，如何处理？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:43
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答:首先应注意选择合适的评估方法。如果待估宗地在合法的最有效利用状况下，工业厂房售价和成本基本差不多，可能由以下两个原因造成：
（1）当地工业房地产供给大于需求，造成销售市场恶性竞争；
（2）当地政府、经济体（工业园.村集体等）从招商引资、创造就业和增加税收等方面考虑，低价销售工业房地产。
第（1）种情况下厂房售价是真实市场价格的反映，用假设开发法（剩余法）可以求取估价对象客观评估价格。第（2）种情况存在变相压低工业房地产价格的行为，是不正常成交价格，可以通过交易情况修正得到正常成交价格，继续采用假设开发法（剩余法）评估.如果不能修正为正常市场价格，则建议不采用假设开发法（剩余法）。市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法均为工业地价评估可选方法，且都能避开工业厂房的不正常成交价格对待估宗地客观价值的影响问题。
（1）当地工业房地产供给大于需求，造成销售市场恶性竞争；
（2）当地政府、经济体（工业园.村集体等）从招商引资、创造就业和增加税收等方面考虑，低价销售工业房地产。
第（1）种情况下厂房售价是真实市场价格的反映，用假设开发法（剩余法）可以求取估价对象客观评估价格。第（2）种情况存在变相压低工业房地产价格的行为，是不正常成交价格，可以通过交易情况修正得到正常成交价格，继续采用假设开发法（剩余法）评估.如果不能修正为正常市场价格，则建议不采用假设开发法（剩余法）。市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法均为工业地价评估可选方法，且都能避开工业厂房的不正常成交价格对待估宗地客观价值的影响问题。
