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土地评估实务千问千答
167.抵押土地使用权评估前期阶段主要应注意哪些问题？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 14:21
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答：（1）—般由抵押权人同抵押人和评估机构联系，有些情下抵押人直接与评估机构联系，受托评估机构应为抵押权人认可并符合相应条件。
（2）评估工作前期除了要确定估价对象、估价时点等基本要素外，还应注意是否存在不予抵押的情况，并一定要了解是否存在法定优先受偿款及有关规定。例如：耕地、宅基地.自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）、不符合“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地的土地承包经营权”、“乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押”等规定，应告知相关当亊人不能抵押的原因，关于优先受偿款的规定如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项、建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（3）评估机构根据委托人的情况介绍（评估基本信息）判断是否能承接该项目评估业务，若估价机构或估价人员与委托方或韙相关当亊人有利害关系的，应当回避。无法回避的情况下不能承接此项目评估业务，如果超出了自己的执业范围和专业胜任能力也不能承接此项评估业务。
（4） 在确认承接抵押土地使用权评估业务后，应在明确评估基本事项的基础上签订《评估委托合同书评估委托书对估价时间.估价对象基本情况，评估报告交付、报告费用及其支付等具体事项做出规定，并应根据规定执行。
（2）评估工作前期除了要确定估价对象、估价时点等基本要素外，还应注意是否存在不予抵押的情况，并一定要了解是否存在法定优先受偿款及有关规定。例如：耕地、宅基地.自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）、不符合“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地的土地承包经营权”、“乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押”等规定，应告知相关当亊人不能抵押的原因，关于优先受偿款的规定如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项、建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（3）评估机构根据委托人的情况介绍（评估基本信息）判断是否能承接该项目评估业务，若估价机构或估价人员与委托方或韙相关当亊人有利害关系的，应当回避。无法回避的情况下不能承接此项目评估业务，如果超出了自己的执业范围和专业胜任能力也不能承接此项评估业务。
（4） 在确认承接抵押土地使用权评估业务后，应在明确评估基本事项的基础上签订《评估委托合同书评估委托书对估价时间.估价对象基本情况，评估报告交付、报告费用及其支付等具体事项做出规定，并应根据规定执行。
