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土地评估实务千问千答
138.建筑物用途与所占用的土地用途不一致，评估时如何确定该宗地用途？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 14:04
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答：目前存在两种发证方式，一是房地产合一，发《房地产证》；二是房地分开，发《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。建筑物用途与宗地用途不一致时，评估实务中应区分不同地区进行合理的用途设定。
在房地合一发证的地区，产权证上的土地用途一般记载的是整宗土地的用途，而房屋用途则是记载产权证上所对应物业的实际用途。当房屋用途与土地的大类用途不相冲突的情况下，应按房屋用途来设定土地用途进行评估，否则应到当地有关部门核实《土地使用权出让合同》或相关产权登记情况后再作设定。对于作为配套设施的建筑物，若是为主要建筑物服务的，不产生收益，或不能独立产生收益，则该配套建筑物所占用土地的用途与土地证中主要建筑物土地用途一致若不仅能为主要建筑物服务，还能独立产生收益，则该配套建筑物所占用土地的用途应按房产证中建筑物用途来设定。
在房地分开发证的地区，一般是由国土局对土地的权属进行认定，房管部门根据土地权属对房屋权属进行认定.往往由于管理的原因，造成国土部门发放的《国有土地使用证》的土地用途与房管部门发放的《房屋所有权证》记载的房屋用途不一致，从土地的合法性和办证的合法程序来看，评估时以土地用途为准较为合理。
在房地合一发证的地区，产权证上的土地用途一般记载的是整宗土地的用途，而房屋用途则是记载产权证上所对应物业的实际用途。当房屋用途与土地的大类用途不相冲突的情况下，应按房屋用途来设定土地用途进行评估，否则应到当地有关部门核实《土地使用权出让合同》或相关产权登记情况后再作设定。对于作为配套设施的建筑物，若是为主要建筑物服务的，不产生收益，或不能独立产生收益，则该配套建筑物所占用土地的用途与土地证中主要建筑物土地用途一致若不仅能为主要建筑物服务，还能独立产生收益，则该配套建筑物所占用土地的用途应按房产证中建筑物用途来设定。
在房地分开发证的地区，一般是由国土局对土地的权属进行认定，房管部门根据土地权属对房屋权属进行认定.往往由于管理的原因，造成国土部门发放的《国有土地使用证》的土地用途与房管部门发放的《房屋所有权证》记载的房屋用途不一致，从土地的合法性和办证的合法程序来看，评估时以土地用途为准较为合理。
