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土地评估实务千问千答
106.运用基准地价系数修正法时.应注意哪些问题？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 11:48
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答：运用基准地价系数修正法时应注意以下问题：
（1）关注基准地价的内涵：基准地价的估价基准日、基准地价是生地价还是熟地价（具体为几通一平）？是土地级别价还是区片价或者路线价、网格点地价？是地面地价还是楼面地价？对应的土地使用年限、容积率等。不同城市的基准地价内涵、构成可能不具体应调整的因素和方法也可能不同，故在应用基准地价系数修正方法时，应根据当地基准地价的内涵、构成及其相应的修正体系确定调整因素及修正系数，公布的基准地价成果既有级别价又有区片价，路线价等价格类型的，应根据评估目的和待估宗地具体情况分析确定选用何种价格类型来评估。
（2）—般情况下，各地均按“工业”、“住宅”、“商业”。三大用地类型制定基准地价，其他用途的基准地价须根据政府批准使用基准地价的文件来确定，如广州市规定办公用地属于“综合办公类”用地，其基准地价按照同地段的“住宅类”用地基准地价的120%计取。而有的城市办公用地的基准地价按照同地段的“商业”基准地价的80%计取。
（1）关注基准地价的内涵：基准地价的估价基准日、基准地价是生地价还是熟地价（具体为几通一平）？是土地级别价还是区片价或者路线价、网格点地价？是地面地价还是楼面地价？对应的土地使用年限、容积率等。不同城市的基准地价内涵、构成可能不具体应调整的因素和方法也可能不同，故在应用基准地价系数修正方法时，应根据当地基准地价的内涵、构成及其相应的修正体系确定调整因素及修正系数，公布的基准地价成果既有级别价又有区片价，路线价等价格类型的，应根据评估目的和待估宗地具体情况分析确定选用何种价格类型来评估。
（2）—般情况下，各地均按“工业”、“住宅”、“商业”。三大用地类型制定基准地价，其他用途的基准地价须根据政府批准使用基准地价的文件来确定，如广州市规定办公用地属于“综合办公类”用地，其基准地价按照同地段的“住宅类”用地基准地价的120%计取。而有的城市办公用地的基准地价按照同地段的“商业”基准地价的80%计取。
