24小时咨询电话
400-155-0888
土地评估实务千问千答
85.假设开发法中，开发完成后的价值对应的价值时点如何确定？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 11:28
咨询热线：400-155-0888
答:运用假设开发法评估待开发土地的价值必须考虑时间价值，现在多采用折现的方法，难以釆用折现的方法时，可采用传统的计算利息的方法，在传统方法中主要是根据估价时点（通常是现在）的房地产市场状况预测开发完成后的价值，而在现金流量折现法中则要模拟房地产开发过程预测未来建设成本、费用、销售收入发生的时间以及在未来发生时的金额。
在传统方法中，开发完成后的价值对应的是开发完成后的房地产状况，其价值时点是估价时点，被扣减的建设成本，管理费用、销售费用及销售税费等的价值时点也是估价时点，不预测估价时点以后房地产市场状况的变化对待开发土地价值、开发完成后的房地产价值及后续的建设成本、管理费用、销售费用及销售税费等的影响.
在现金流量折现法中，开发完成后的价值对应的是开发完成后的房地产状况。其价值时点可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。假设为一竣工即销售完的，通常是预测在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。但当房地产市场活跃而适宜预售的，则是预测预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场疲弱而需要延迟销售的，则是在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
在传统方法中，开发完成后的价值对应的是开发完成后的房地产状况，其价值时点是估价时点，被扣减的建设成本，管理费用、销售费用及销售税费等的价值时点也是估价时点，不预测估价时点以后房地产市场状况的变化对待开发土地价值、开发完成后的房地产价值及后续的建设成本、管理费用、销售费用及销售税费等的影响.
在现金流量折现法中，开发完成后的价值对应的是开发完成后的房地产状况。其价值时点可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。假设为一竣工即销售完的，通常是预测在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。但当房地产市场活跃而适宜预售的，则是预测预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场疲弱而需要延迟销售的，则是在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
