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土地评估实务千问千答
80. 采用剩余法评估土地价格时，怎样合理测算不动产价值?
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 11:27
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答：不动产市场价值根据其类型、特点、利用状况以及市场况综合确定。剩余法中对不动产市场价值评估关注以下要点：（1）稳定市场条件下的价值。如果当前市场状况处于一种非正常状态，应当进行相应调整。（2）最有效土地利用状态下的价值。（3）不动产自身条件的客观价值。首先要分析不动产条件，并以此为依据进行判断，而不是一个简单的市场平均值。（4）不动产的总价值。为了简单方便，很多估价师在采用剩余法估价时以不动产单位价格为基础进行估价，从思维严谨的角度考虑问题，确定的不动产价值应该以总价来表达。（5）合理预测售价,要根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价，合理预测销售时间，要合估价基准日的政策规定;（6）合理预测销售情况，要根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题。预计建成后房地产用于租赁的，要考虑出租率及租金增长情况，注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积。
