79.采用剩余法评估土地价格时，如何确定不动产的开发价值？

来源：北京吴少博律师事务所时间：2019-06-20 11:27 咨询热线：400-155-0888

答：（1）以不动产自身售价为基础确定,这种方法适合已经完成开发的不动产价值的确定。如果不动产正在出售之中，或近两年有过销售案例，采用其自身的售价是最好的。当然，售价还要在市场客观性分析的基础上进行交易情况、交易时间以及对客观价值有影响的相关因素的修正。
（2）运用市场比较法对可由交易实例的市场价格进行比较、修正来确定不动产价值。这种方法适合待开发土地假设性不动产价值的确定。
（3）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析或者指数调整等方法分析确定。这一方法的关键在于不动产市场水平及趋势指标或指数的科学性、可靠性，要特别注意调整修正指标的相关性，不能够随意使用,比如不能简单地用物价指数来调整不动产价格，也不能用商业指标来调整住宅不动产价格。
（4）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定其不动产价值。此种方法必须以不动产自身的客观收益为基础进行估价。