答：土地增值是该区城土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额，土地增值收益率是土地增值收益与土地成本价格的比率。由于我国在经营性用地使用权出让使用招拍挂制度，在这种公开交易的模式下，位置、用途、开发现状不同的土地，其增值收益会有很大的差异。
按《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关亊宜的通知》（国土资厅函[2009]31号）文件要求，各地国土部门需科学确定并公布土地增值收益率，未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在以企业改制为目的的土地估价报告中使用,房地产市场是地区性的市场，对于如何确定成本逼近法中增值收益率的取值，各地方政府有自己的规定，也有的地方政府没有作出明确规定，在一般的土地估价实务中，首先应了解地方政府土地管理政策的有关规定，根据实际情况，可选择参考以下方法来操作：
（1）当地政府有发文规定如何计取土地增值收益率的，依据政府规定取值，
（2）当地政府没有关于土地增值收益率计算方法的规定，怛有划拨用地补办出让手续、变更土地用途补交出让金等相关规定的，可参考其中的土地出让金补交比例和计算方法，确定适用的土地增值收益率计算方法，
（3）当地国土资源管理部门有关于土地出让金缴纳比例的不成文规定的，可以向国土局收集多个相关案例，分析征地成本、出让地价和土地增值收益之间的比例关系，确定适用的土地增值收益率。
（4）如果上述成文、不成文的规定都没有，估价机构应进行市场案例调査、整理、分析、论证，用科学的方法推论出合理的上地增值收益率。