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土地评估实务千问千答
262．怎样用成本逼近法评估已建成的旅游用地的价值？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:48
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答:在经过分析，确定成本法为适用评估方法的前提下，明确评估的地价内涵，地上建筑物、构筑物的建设成本可作为旅游用地的开发费用计入待估宗地的价值构成。
（1）地上建筑物为新建的，按照公式一“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益”计算，其中“土地开发费”含地上建筑物建设成本和资金利息、利润。如果各参数取同一供需圈的平均值，需要对该计算结果进行相关修正后得到最终评估结果。如果各参数取值考虑了待估宗地的个别因素并作了修正，公式计算结果就是最终评估结果。上述公式也可改写为公式二：“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益+建筑物建设成本（含资金利息、利润）”，两公式中“土地开发费”内涵不同。
（2）地上建筑物为旧有的，可将上述公式二进一步改写为“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益+建筑物现值”来计算，其中建筑物现值可用重置价格减折旧得到，也可以用重置价格乘以成新率计算。
（1）地上建筑物为新建的，按照公式一“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益”计算，其中“土地开发费”含地上建筑物建设成本和资金利息、利润。如果各参数取同一供需圈的平均值，需要对该计算结果进行相关修正后得到最终评估结果。如果各参数取值考虑了待估宗地的个别因素并作了修正，公式计算结果就是最终评估结果。上述公式也可改写为公式二：“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益+建筑物建设成本（含资金利息、利润）”，两公式中“土地开发费”内涵不同。
（2）地上建筑物为旧有的，可将上述公式二进一步改写为“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益+建筑物现值”来计算，其中建筑物现值可用重置价格减折旧得到，也可以用重置价格乘以成新率计算。
