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土地评估实务千问千答
248.商业租金受商业定位、经营主题、业态分布、经营管理水平等影响.地价评估时如何剥离这些因素的影响？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-20 17:45
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答:商业房地产由于其商业定位、经营主题、业态分布、物业硬件不同、经营者的管理水平不同，其收益可能有较大差别。经营同类业态的收益差别主要是由经营者的个体差异所造成的，经营者可能会取得高于其经营同类业态的社会平均收益，也可能亏损，所以评估时应取同一供需圈内、出租经营同类业态的社会平均收益作为该物业的客观租金水平，针对不同的业态，采用不同的还原利率，因为不同的商业经营类型所承受的风险不同，要求的回报也不同。
此外，测算房地产总收益时，不但要着眼于目前的租金收入状况，还要考虑未来租金的变化情况。
此外，测算房地产总收益时，不但要着眼于目前的租金收入状况，还要考虑未来租金的变化情况。
