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土地评估实务千问千答
8.对于怎样选取比较实例有具体规定吗？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:33
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答：（1）时间相近原则，比较实例交易时间应当与评估日期相距一年以内，且尽量接近。在比较实例不足的情况下，可以适当放宽，但最长不应超过3年。
（2）情况相似原则，应选取与待估宗地在用途、面积、规划条件、交易方式、交易条件、地理位置、区城状况，个别因素、价格内涵等方面尽量相似，市场价格机制在价格形成过程中作用相似的交易实例作为比较实例。用途相似指土地利用现状分类二级分类相同，参照前文，一级分类相同，二级分类不同但经过合理修正的案例可作为备选比较实例。
（3）具有替代性原则，选取的交易实例应与待估宗地具有一定的市场替代性，属同一供需圈内，是同一地区，相邻地区或类似地区的正常交易实例。替代性越强的交易实例越适合选作比较实例。
（4）可比较修正原则，应选取与待估宗地贴近、需作修正的因素相对较少，尤其是特殊因素少、难以量化和不可量化的因素较少，相应修正幅度较小的交易实例作为比较实例。一般而言，存在较复杂的特殊因素而难以判断对价格产生何种程度的影响、单项因素修正幅度大于20%、综合因素修正幅度大于30%的交易案例都不宜选作比较实例。
（2）情况相似原则，应选取与待估宗地在用途、面积、规划条件、交易方式、交易条件、地理位置、区城状况，个别因素、价格内涵等方面尽量相似，市场价格机制在价格形成过程中作用相似的交易实例作为比较实例。用途相似指土地利用现状分类二级分类相同，参照前文，一级分类相同，二级分类不同但经过合理修正的案例可作为备选比较实例。
（3）具有替代性原则，选取的交易实例应与待估宗地具有一定的市场替代性，属同一供需圈内，是同一地区，相邻地区或类似地区的正常交易实例。替代性越强的交易实例越适合选作比较实例。
（4）可比较修正原则，应选取与待估宗地贴近、需作修正的因素相对较少，尤其是特殊因素少、难以量化和不可量化的因素较少，相应修正幅度较小的交易实例作为比较实例。一般而言，存在较复杂的特殊因素而难以判断对价格产生何种程度的影响、单项因素修正幅度大于20%、综合因素修正幅度大于30%的交易案例都不宜选作比较实例。
