房屋原先为商铺现未作商用，征收时应如何补偿？

涉案房屋性质究竟是住宅还是商铺？

2013年，某县政府决定对城南片区进行综合改造提升，发布通告后对改造范围内的房屋征收期限和安置方案进行了公告，丁某的房屋在此次征收范围内。

2014年10月，拆迁办给丁某发出通知，限期签订征收补偿安置协议并配合拆除，丁某提交了一份意见，表示自己会积极配合，但得在公平、公正的前提下进行拆迁，并要求对其被拆迁“临街商铺按市场价”重新进行评估，并出具正式评估报告，如协商不成要求按临街商铺按同等面积进行兑换，另外对拆迁办下达的限期拆迁通知不予接受。

拆迁办回应称，评估工作是严格按照法律法规的要求进行的，符合国家政策不存在不公平不合理问题，并称法院判给丁某的房屋原来是个绒线厂，租赁村民土地修建，未办理用地审批手续，所以评估价应为集体土地上的房屋评估价（成本价）。另外，关于丁某提出的将其房屋定性为商铺的说法，拆迁办的答复是，按照按照《国有土地上房屋征收评估办法》第九条“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”以及该地房屋征补方案相关规定，涉案房屋没有提供载明用途的“两证”，因而不能定性为商铺。

2014年9月，评估公司为丁某被征收房屋作出分户报告，评估价格为20万元。11月，丁某以评估公司作出的分户报告确定的房屋面积与实际面积不符、评估价格过低等为由申请重新评估。评估公司解释称面积不符是因为现场勘测时丁某不在场，数据是二次测算得出的，且丁某已签字确认。至于评估价格过低，是因为委托方按照被征收房屋的性质，仅委托该评估公司对其地上房产市场价值进行评估未包含其占用范围内土地使用权的价值。

拆迁办按住宅性质进行补偿，丁某起诉

2014年12月，县政府对丁某涉案房屋作出征收补偿决定，补偿方式为货币补偿，补偿数额为20万，搬迁费两千元。丁某不符申请复议，复议决定维持了该补偿决定。丁某认为涉案房屋原先为商铺且取得方式合法，现房屋实际市场价已远远超过百万，而政府征收决定将合法商铺按照每平方米1400余元计算，评估总价20余万元，损害了自身的合法权益遂起诉到法院。

另外需要说明的是，拆迁办于2013年7月发布的《征收安置补偿补充规定》规定，集体土地上被改造农户将其他用房擅自改为经营性用房的，原则上按原使用性质置换安置。但对持有工商营业执照、税务登记或税务机关出具的纳税证明且在改造通告发布前已经连续经营1年以上的，以该房屋面积的1：1.5按原用途置换，其中1：0.5置换部分面积，由被改造农户补缴900元/m2后，计入应转换面积，参照原方案的有关规定执行。

县政府作出房屋征收补偿决定违反法定程序

《土地管理法》第四十六条第一款规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

《土地管理法实施条例》第二十五条规定：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

根据上述规定，集体土地上的房屋应当作为集体土地的地上附着物进行征收，县政府应当按照土地管理法的规定履行集体土地征收补偿程序。本案中，县政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定对丁某作出房屋征收补偿决定，违反了土地管理法规定的征收集体土地及地上附着物的法定程序。

法院未对当事人的诉讼请求予以全面回应，属于遗漏诉讼请求

本案的审理可谓一波三折，由于丁某一审的诉讼请求包括撤销被诉房屋征收补偿决定和判令县政府对涉案房屋重新进行补偿，一审法院判决驳回了丁某的诉讼请求。

二审法院虽然撤销一审判决并撤销被诉房屋征收补偿决定，但没有针对丁某关于判令县政府重新进行补偿的诉讼请求作出回应，属于遗漏诉讼请求。

根据《行政诉讼法》第七十条规定，法院判决撤销行政行为的同时可以判决行政机关重新作出行政行为。补偿类行政案件中，如果行政机关负有具体的补偿职责，因涉及相对人的补偿权益，法院在撤销行政机关的补偿决定时，应当根据案件具体情况，一并责令行政机关履行对相对人的补偿职责。

本案中，县政府作出的被诉房屋征收补偿决定因程序违法被二审法院撤销，如果不一并判决县政府重新作出行政行为，则可能会因县政府不再重新作出或不及时作出新的行政行为导致被征收人丁某的合法权益得不到有效保护。因此，二审法院仅判决撤销被诉房屋征收补偿决定，没有对丁某的全部诉讼请求进行审查和回应，属于遗漏诉讼请求的行为。本案现在处于再审期间，后续有新进展会继续进行分析评论。