企业拆迁, 需要注意哪些问题?

一、企业的房屋性质

　　企业房屋性质大致分为三种：(一)租赁办公用房;(二)自有产权办公用房;(三)违章建筑。

租赁办公用房的，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590另对此并无明确规定。而已经被废止的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。由此可见，企业租赁办公用房的，因其不享有对所拆迁房屋的所有权，所以不能享受房屋同等价值拆迁的补偿。

　　关于自有产权营房。房屋拆迁可选择是进行货币补偿还是产权置换，而企业拆迁一般只能选择房屋价值补偿和土地价值补偿。

　　关于违章建筑。并不是所有的违章建筑都不应予以补偿。我们要具体问题具体分析。考虑企业来源，对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿;对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善处理，该补偿的就得补偿。

二、租赁合同剩余期限

当办公用房为租赁房屋时，根据不同的租赁剩余期限，对租赁房屋的企业造成的损失不同，补偿方案自然也会有所不同。

三、拆迁补偿是否存在问题

　　1.补偿范围是否有遗漏。这里我们律师总结出企业拆迁补偿主要包括：土地厂房本身价值、停产停业损失、搬迁费用与损失和企业装修附属物的损失。有形损失和无形损失，预期利润损失补偿，除此之外，拆迁方可能也会对积极配合拆迁工作的企业设定一些奖励。具体奖励数额根据不同的项目实施意见决定;2.补偿标准是否公平合理。不同地方制定的补偿标准可能会有所不同;3.企业预期利润。预期损失主要指根据往年的情况，企业可期待的利润。被拆迁企业应当出具相关资料，计算近几年平均利润，以证明合理的投资收益回报，结合剩余经营期限，计算预期利润损失。

四、其他问题

牵一发而动全身，企业拆迁肯定会对其生产经营产生一定的影响。如丧失一些特别许可的特权等。拆迁后企业迁至别处重建，规模调整，也可能会产生一些人才流失或裁员等人员遣散安置补偿等费用。

值得注意的是企业拆迁补偿最重要的是机械设备设施和经营损失补偿进行评估计算。只有把握住这两点借助专业技巧性谈判或诉讼，企业主才能从中获得高额补偿。最终达到事半功倍效果。