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加油站拆迁了,但是约定的补偿款只给了一半,剩下的一直拖着不给怎么办?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-01-25   咨询热线:400-155-0888
我家自营的加油站拆迁了,签订了补偿协议,土地也已经交给了拆迁方,但是约定的补偿款只给了一半,剩下的一直拖着不给怎么办?
例如:2011年8月25日,南京某加油站(甲)与某拆迁方(乙)签订了《拆迁协议》,合同约定甲在2011年8月28日前将房屋及附属设施腾空给乙,乙需在2011年9月28日前支付给甲拆迁补偿款3114193元。甲已经在2011年8月28日前将房屋及附属设施腾空给付乙,但乙至今未能支付补偿金。甲曾多次发函给乙要求支付补偿金,但乙一直拒绝支付。
加油站拆迁不同于一般厂房或者商铺的拆迁。它是一种比较特殊性的企业拆迁,由于其特殊的区位要求,主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性企业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务,其收益是相当可观的。再加上它本身的特许经营权比较难审批,所以其具有超额垄断利润。其资产类别包括:无形资产(土地使用权和特许经营许可证)、固定资产(房屋和加油站设施设备)。
那么加油站具体怎么补偿呢?根据土地性质不同具体可以依据《土地管理法》对土地进行补偿。如果位于集体土地或者是国有划拨土地上一般是没有土地补偿的;如果属于国有出让土地,交了土地出让金的是要给予土地单独补偿的。其他方面可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行补偿。《条例》第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
对于加油站拆迁而言补偿项目有哪些一目了然。最重要的就是如何评估。由于加油站的特殊性不能一概而论采用成本法,而要综合考虑各个因素采取市场收益法来评估。其收益测算可以采用以下两种方法:1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益;2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值,余下作为加油站房地产价值。所以加油站拆迁补偿项目中一般停产停业损失这块所占比重是最大的,一定要按照市场预期收益法来要求评估争取补偿。
对于案例中所涉及的签订补偿协议不履行的情况,根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。这是违背合同法的契约精神的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。其实依据法律规定应当先补偿到位后搬迁,案中所涉拆迁方的行为本身就属于违法,明显违背了《条例》规定。所以对于拆迁方不履行协议的情况可以依法提起行政诉讼,维护自身合法权益。

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