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我家的土地是租的，厂房有一部分是租的，一部分是自建的，拆迁怎么补偿？

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2018-01-25 咨询热线：400-155-0888

	我家的土地是租的，厂房有一部分是租的，一部分是自建的，拆迁怎么补偿？

	这种情况的关键在于承租人与被拆迁人的拆迁补偿分割。主要涉及到两对法律关系，一个是拆迁方与被拆迁人也就是房东的拆迁补偿关系；另一个是承租人与被拆迁人房东的合同关系。租赁厂房然后用于实际经营，在现实中是很常见的，但是如果相关租赁合同约定不明确，牵涉到利益分割，就很容易出现矛盾和纠纷。

	    例如：安徽某地农村的李先生经营一家小型企业，土地和部分厂房是租的，后期有自建的部分，有员工20多人，现在政府进行棚户区改造项目，2018年必须要拆掉，问该怎么补偿？

	    一般来说，企业厂房拆迁的补偿项目包括：土地使用权（土地区位价）补偿；厂房重置成新价格补偿；装修、添加附属物，机械设备设施重置价格补偿；一次性停产停业损失补偿；搬迁费。可以依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“土地管理法”）和参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“条例”）。《土地管理法》第四十六条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。第四十七条第一款规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。如果土地为国有土地的话，还得具体区分是国有划拨的还是国有出让的。由于国有划拨土地是国家无偿划拨给企业使用的，所以在拆迁时是没有补偿的，是要无偿收回的；但是对于国有出让土地，由于国家出让时企业是交了土地出让金的，所以在拆迁时是应当给予相应的补偿的。在这里，特别是存在于集体土地上的厂房，要特别注意是否存在违法占地的情形。《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

	在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。所以如果占用的是非建设农用地的话，就要审视一下自身的合法性，是否申请了土地用途转用审批手续。如果没有就属于违法占地，在面对拆迁的大背景之下想要补正是很难的，政府相关部门的审批流程早已按照指示停办。如果这个违法之处政府抓住不放，对于补偿的争取就会陷入很不利的境地。

	《条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

	（一）被征收房屋价值的补偿；（这里的房屋价值包括土地的补偿）

	（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

	（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

	本案中补偿具体怎样分割，还得看双方签订的租赁合同上是否约定有如遇拆迁具体补偿如何分割的条款。有合同约定从约定，无约定就要依照法律规定。该案中由于是租赁的土地，所以该部分土地的补偿是属于房东的，当然这得区分土地的具体性质：一般集体土地上是没有单独的土地补偿的，补偿款一般是属于村集体所有的。部分厂房也是租赁的，所以该部分厂房的重置成新补偿也是属于房东的，但是由于承租人租赁后由于进行了装修和添附，所以装修和添附重置成新的补偿是属于承租人的。至于后期自建的部分还得看具体建设时间，如果是08年以后增建的厂房是要申请建设工程规划审批手续的，否则定为违章建筑的话国家是不予补偿的。至于员工是否有遣散费的补偿，一般国有企业是有相关遣散费的补偿的。至于集体土地上企业有无遣散费补偿，这得看当地政策及和政府协商的具体情况而定。

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