导 读
在办案过程中，很多当事人因历史和自身法律只是匮乏等原因，建厂之初往往仅有“一纸合约”，未办理其他权利证明。现在很多地方政府都以拆违方式来解决此类企业征收问题，不论是招商引资还是出资转让企业，均以违建名义强制拆除。那么对于仅签订出让合同，没办理土地使用权证和房屋所有权证的企业，就真的不能在征收过程中获得高补偿吗？
案情简介
2008年，山东省莱州市某村委会决定移址新建村支部。熊某作为村支部邻近企业主，为扩大企业生产，遂与村委会签订《土地使用权出让协议》，以此受让该村部旧址4千余平米土地及办公房屋，使用期限50年。
2016年，莱州市启动市工程建设项目，熊某企业所在地被纳入土地征收范围内。后该村村委员会为达征迁目的，先后以连续不间断的谈判方式和倾倒垃圾、挖断桥梁等方式拖耗熊某，胁迫其签订征补协议。屡试未见成效后，村委会又向熊某送达《催告函》，言明将以违建名义拆除其厂房。面对周围均已完成征收和要强制拆除厂房的紧迫情况，熊某不想做钉子户，可征收方给出的一百多万补偿又太低，不知所措。
律师分析
2008年，熊某虽与该村村委会签订土地出让协议，但没有土地证、房产证是客观事实，有被强制拆除的可能性。按照土地管理法的规定，出让、划拨等取得土地使用权的方式只针对国有土地，如要开发集体土地，需先将征用的集体土地变为国有土地，再申请变更土地用途；或者先转建设用地，再征地。
因此，熊某签订的出让协议，仍存在诸多法律风险。好在熊某合法经营多年，政府对不给补偿就强行拆除做法也存在一定顾虑。
结合熊某实际情况考虑，直接诉讼风险较大，应以寻找对方的违法点为工作突破口。现熊某周边已完成大部分征收工作，部分地块也已开始新项目建设，可见建设项目工期紧。自2016年起开始征收，征收方的征迁工作进展顺利，未遇瓶颈，已形成先入为主的想当然心理，且居功自傲，不愿协商，以强硬态度解决此类问题。针对征收方这样的心理，如何让征收方主动提出谈判，才是工作的关键。
1、村委会强行断路的行为违法，由此对熊某造成的损失，应予以赔偿。
村委会为达征迁目的，派10多名村干部连续十昼夜与熊某进行车轮式谈判，后又将熊某必经桥梁强行挖断，切断熊某唯一的通行道路，种种行径只为威迫熊某签订征补协议。
按照征补条例第二十七条之规定，对熊某厂房实施征收应遵循“先补偿，后搬迁”的基本原则，且不得采取不间断谈判等威胁方式和强行倾倒垃圾、挖断桥梁阻碍通行等非法方式迫使熊某搬迁。因村委会的违法断路行为，造成熊某企业已签订单违约及停产的损失，应依法予以赔偿。
2、村委会不是行政主体，没有认定厂房违建，并实施拆除的职权，如其实施强制拆除行为必将触犯刑法。
村委会并非一级政府，不属于行政机关，在没有任何权利机关认定熊某的厂房为违章建筑的前提下，村委会不能以《催告函》随意给熊某厂房定性。如果村委会组织人员实施强制拆除，则将涉嫌触犯刑法，构成故意毁坏财物罪，我们便可追究责任人的刑事和民事责任。
2010年，熊某和村委会签署的《协议书》是双方真实的意思表示、权利义务明确，内容合法不违反法律法规的禁止性规定，系合法生效的合同。按照《村民委员会组织法》之规定，村委会作为村民的自治组织，应当积极维护村民的合法权利，带头践行诚实信用原则。现为达征收目的，村委会单方面撕毁协议，此出尔反尔之举，违背了最基本的诚信原则，毫无信义可言。
3、由征收方式可以断定该项目尚处协议征收阶段，如彻查项目的“来龙去脉”，必将大幅度推动案件进展。
新建工程的工期紧迫度，为我们制造了谈判的可能性。虽然征收方现在态度强硬，毫无谈判意向，但只要找到其软肋就可以突破熊某现有被动状态。
通过与征收领导接触及征收方式来看，该新建项目当属协议征收阶段，尚未取得有关征收文件。由此，律师针对项目本身向有关政府部门申请征收批复和土地规划等信息公开。如果项目真是处于“未批向建”、“边建边补”的情形，那征收方的小辫子就攥在我们的手里了。
信息公开的申请材料签收后，征收方态度就充分证实了我方观点。征收方领导即日亲赴熊某厂房说道: “不就是补偿吗，我们坐下来自己谈，不要让你们律师可哪查，都撤回来吧。我们的事自己解决，别让律师参与。”根据熊某自身存在法律风险，律师建议熊某参见谈判，不易拖延纠缠，最后征收双方以七百余万达成补偿协议。
本案中，律师之所以能在当事人“无证无权”且存在诸多法律风险的情况下，短期内将补偿金额提高600余万的关键在于，律师将多年的办案经验做定点汇总分析，在合适的时机选择了最合适的维权策略，让蛮横的征收方主动提出谈判。
征收过程中存在太多不能言说的秘密，公民的普通身份不足以对征收方产生威慑作用。所以，律师的介入不仅可以帮助维权，还可以作为企业提升自己谈判身份的一种方式。
本文由吴少博律师事务所 姜振兴原创
