房东与承租人、合伙人之间的拆迁补偿款怎么分割？

文章导读：在企业面临征地拆迁时，房东与承租人之间，企业的合伙人之间，要如何分割这笔拆迁补偿款呢？下面，吴少博律师根据他总结的司法实践经验，与大家聊一聊这个话题。
 
 
一、从主体资格上分类
 
1、承租人
想提起分割之诉，首先满足一个主体资格的要求。判定该主体资格的前提是，你是否与本次拆迁最后获得的补偿款有利害关系。也就是从民事法律关系角度讲，你是利害关系人之一。你很清楚这种企业拆迁的分割之诉，是一种民事诉讼的范围。在实践之中，提到企业分割之诉的主体，最多的就是承租人。举个例子，你租赁了这个企业的土地和厂房进行生产经营，有相关的合法的营业执照、工商登记、纳税登记等等。如果这个地方进行征收拆迁，那么征收拆迁这件事就与你存在法律上的利害关系。你就有权利提起该拆迁行为的分割之诉。
2、合伙人
第一种情况：有A和B共同建造的房屋，如果其中一方A拿到了全部拆迁补偿款，那么B可以以利害关系人的身份提起分割之诉。
第二种情况：经营上的合伙人，如果股权方面有相关登记的，按照《公司法》的相关规定进行利益分割；排除股权登记的这部分，就可以提起分割之诉。
 
二、从诉讼请求上划分
 
诉讼请求只有一个，就是说分割已经确定的补偿款项。例如某一方跟拆迁方签订了补偿协议，但是还没拿到补偿款项。第二种情况是签订了补偿协议，并且拿到了补偿款项。无论是哪种情况，你都有权利在这个过程之中提起分割之诉。只要签了协议，就在本次拆迁中，与拆迁方确定了双方的权利义务关系。
 
三、从事实理由和证据方面划分
 
要合理合法的进行利益分割
 
1、例如甲乙双方签订了租赁合同，租赁合同中有拆迁补偿的具体约定。如果获得了拆迁补偿款，要如何分割呢？这种情况下，就按照约定来分割。
2、你在租赁之后，又进行了厂房的重建、改建、扩建、装修等添附。如果关于这些添附行为，在原合同中没有相关约定。这样要怎么分割补偿款呢？那么，就要按照“谁添附、谁受益”的原则来分割补偿款。
3、要看现状如何，现在谁在实际经营。如果这里有几个营业执照，好几个人在纳税，就要看谁是实际的经营主体。尽管房东也有营业执照，但是没有实际经营，房东也不是实际经营主体。在这种情况下，就要把停产停业损失的补偿款给予实际经营者。如果租赁合同中没有特别规定的，就可以这样来处理。
 
四、司法实践中的几个规律
 
1、停产停业损失怎么分割
 
这个主要取决于法官的自由裁量权，在北京基本上是四六分或三七分，偶尔也有五五分的。
也就是在一般情况下，实际经营者获得70%，出租方获得30%；或者实际经营者获得60%，出租方获得40%。因为实际经营者取得了经营许可证，进行了合法的经营行为，出租方即使没有取得出租许可，但是也是一种盈利行为，这种情况下，也应该将一部分停产停业损失分割给出租人。
 
2、无条件搬迁
 
有一些租赁合同当中写明了关于“无条件搬迁”的条款。那么，“无条件搬迁”指的是没有任何补偿吗？从书面上看是这个意思。现在很多地方面临征收拆迁，出租人会首先考虑到自己这个地段是否会拆迁，房屋出租出去之后，遇到拆迁要怎么办，怎样才能保证自己利益的最大化。出租人也是为了避免以后出现麻烦，也会在租赁合同中写明“无条件搬迁”的条款。但是一般在司法判例中，即使在租赁合同中有“无条件搬迁条款”，也会对搬迁费和机器设备损失给予承租户相应补偿。
 
3、补偿项目和补偿金额
 
很多补偿协议中没有列明一些具体条款，比如：土地的区位价、厂房重置价、一次性停产停业损失费、装修费用、附属物、机器设备、搬迁费等等都是多少价钱。而只是给了个总的补偿额度。那么在实践当中，就要进行区分。如果按照总额度，就要按照评估报告来实际区分。如果是一项项具体列明了价位，那就一目了然了，直接进行分割好了。
 
 
 
法律观点来源：吴少博律师
 
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