拆迁36计：拆迁方选择评估方法时如何浑水摸鱼，压低补偿数额？

文章导读：
选择不同的评估方法，会得出不同的评估结果，评估结果决定补偿款数额。于是有的拆迁方就会在评估环节做文章，选择有利于拆迁方的评估方法，目的很明显，就是压低补偿款数额。下面我们聊聊这个话题。
 
一、根据相关法律规定，合理确定评估结果，据此进行补偿。
 
1、根据我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等法律法规的相关规定，征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。
如果因公共利益的需要而使用城市土地和房屋的，市、县人民政府应依照法定程序和内容来实施征收拆迁，并且由专业的评估机构对不动产和其他涉案财产进行评估。
2、评估不动产时，应根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。
3、在企业厂房、商铺、宾馆、餐馆等商家面临征地拆迁时，不仅要考虑到对不动产等固定资产的评估，也要考虑到停产停业损失补偿的问题。
 
二、谨防拆迁方在选择评估方法时浑水摸鱼，借此压低补偿款数额。
 
房地产评估方法包括：市场法、收益法、成本法、假设开发法等。其中的成本法评估方法，可以说补偿是最低的。有些拆迁方为了压低补偿款数额，当然希望使用成本法。虽然法律上有明确规定，被征收拆迁的房屋有收益的，要用收益法来评估。然而很多被拆迁人此时被拆迁的事搞的焦头烂额，经营的项目也被迫停产停业，所以忽略了评估方法的选择问题。在这个时候，拆迁方采取了浑水摸鱼的战略，选用了成本法来进行评估。因为在法律中也明确规定了成本法，且给予了评估机构相应的选择自由，所以用成本法来评估并不违法。
 
三、案例
 
1、基本案情
 
王某因诉a政府房屋征收行政补偿决定一案，不服某省高级法院的行政判决，申请再审。
本案的诉求：因拆迁方在对王某的经营性房屋（商铺）实施拆除后，并未进行任何补偿。王某要求拆迁方给予其合理的补偿。
 
2、司法观点
 
由于本案的被拆除房屋是商铺，应采用收益法计算估价对象。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，征收补偿方案选择产权调换的，按被征收房屋套内面积“征一还一”的原则，安置在规划重建项目范围内同等区域的店面。安置房套内面积超出或不足部分，按交房时安置套内面积市场价结算。本案的另一个补偿方案是采取货币补偿，按产权证面积的被征收房屋市场评估价格，给予被征收人货币补偿。与此相对应，评估公司对本案被征收房屋的单价，也按产权证面积计算。按产权证面积的被征收房屋市场评估价格，给予被征收人货币补偿。
 
四、相关法律
 
1、根据住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知，第十三条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
2、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知，第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
3、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知，第十四条规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
 
 
责任编辑/原创作者：北京吴少博律师事务所-楚林