拆迁方拆除房屋后，又说这块土地不征收了不给补偿，损失谁买单？

文章导读：有一些这样的案例，征收方说要开发一个大型项目，要征收一片土地，需要拆除该土地上的建筑物。有的签订了安置补偿协议，有的没有签订书面协议，只是口头上承诺会给被拆迁人多少补偿款。然而当这些建筑物被拆除后，征收方（拆迁方）又说政策有变，这块土地暂时用不上了，所以也不必给付征收拆迁补偿款了。在这种情况下，被拆迁人遭受的损失该由谁承担呢？
 
一、被通知征收拆迁后要做什么准备？
 
1、拍照拍视频留存证据
在拆迁之前，被拆迁人对所涉土地和房屋内外，拍摄高清照片和视频，留取证据。用于证明所涉建筑拆迁前的原貌。在实施拆迁时，也要拍摄照片和视频，保存相关证据。
 
2、评估结果决定补偿款数额
评估结果决定补偿款数额，不同的评估机构得出的评估结果，可能有很大差距。不要被拆迁方牵着鼻子走，拆迁方可能选择有利于他们的评估机构，故意疏漏一些补偿项目。所以说被拆迁人可以选择信任的评估机构进行评估。如果要进行非诉协商，在谈判过程中，双方的评估人员可以就具体条款进行详谈，最终得出合理的评估结果。
 
3、遵从“先补偿后拆迁”的原则
遵从“先补偿后拆迁”的原则，先签订安置补偿协议。没有签订安置补偿协议的，被拆迁人不要同意先行拆除其房屋。如果拆迁方强行拆除所涉房屋，要承担相应的赔偿责任和所有法律后果。
 
4、充分了解拆迁法律知识，签订补偿协议时需谨慎
在签订拆迁补偿协议之前，被拆迁人要充分了解其权利义务，以及签订协议时需要注意的法律问题。避免落入拆迁方布置的陷阱。被拆迁人签订补偿协议时，一定要谨慎行事。因为一旦签了协议，就等于与拆迁方形成了法律关系。如果反悔，可能会承担违约责任。
 
二、拆迁方反悔，造成的损失怎么算？
 
1、被拆迁人不要签订空白协议，保留“安置补偿协议”原件
如果被拆迁人与拆迁人签订了安置补偿协议，有时拆迁方可能利用种种借口，拿走拆迁安置补偿协议的原件，说拿去盖章，或者找其他理由。有时只是签订了空白协议，拆迁方拿走协议之后可能会更改补偿项目和补偿数额。所以说被拆迁人一定要在协议中填写具体内容，签字盖章后，索要安置补偿协议的原件。
 
2、口头协议的效力要比书面协议低得多
在签订了补偿协议之后，拆迁方拒绝支付补偿款属于违约，要承担相应的违约责任。如果没有签订协议，只是征收拆迁方口头承诺补偿条件和数额，对于被拆迁人而言显得有些被动了。
 
3、拆迁方对其拆迁行为，对被拆迁人造成的损失应该负责
如果涉及合法建筑物的拆除，可以依法获得以下补偿：
1、按土地区位价补偿：就是依据土地的性质和使用年限等因素来计算区域补偿价。
2、建筑重置成新价补偿：就是建筑重置再建需要多少钱减去折旧。
3、装修附属物补偿。
4、机器设备补偿：可移动的搬迁费补偿和不可移动的重置成新补偿。
5、停产停业损失的补偿：员工的薪酬、各种合同违约金、银行贷款利益、企业经营时的正常收益、逾期经营利益损失补偿等。
6、搬迁费：可移动的设施设备的安装费、吊装费、运输费等费用。
7、对于违法强制拆除的，可以申请行政赔偿。
 
三、签订补偿协议要注意哪些问题？
 
1、签订合同的主体合法
为了保障企业主的合法权益，签订拆迁协议时，对方一定要是拆迁人，具有法定主体资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行协议的风险。例如拆迁指挥部、拆迁办公室、拆迁工作领导小组之类的机构，并不具备法人的主体资格！都属于临时成立的拆迁组织，一旦拆迁结束即解散，不要说以后履行协议了。对于这点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法实施条例》中都有明确规定。
 
2、经过双方合意，明确合同条款
拆迁补偿协议是一种行政协议，也就是行政合同，是建立在双方平等、自愿、合意的基础之上签订的。协议的具体条款要双方认可，并达到共识才可以签订。在拆迁补偿协议中，要明确以下条款：第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款时份额的确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值。土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定了土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，可能最终企业得不到合理的补偿。第四、如果签订补充协议，其内容必须合法，且与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确以补偿协议的约定为准。
 
3、确定履行合同的程序
有些拆迁项目要求签订协议后，企业先行腾退厂房，然后才能获得补偿款。但是这就面临一种风险，如果企业腾退厂房，并进行了厂房拆迁和设备的拆除，此后相关部门以项目有变动为由，表示暂时用不到这片土地，也就不会给付拆迁补偿款了。这时企业将遭受重大损失。在吴少博律师事务所代理的案件中，就有这样的案例。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，连赔偿数额也确定不下来。然而，这种“先搬迁、后补偿”的协议条款是违法的，因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
 
4、明确违约责任，审查合同中是否有不利于我方的条款
在一般情况下，拆迁方答应的补偿条件，基本都能实现。尤其是补偿协议中明确的具体条款。但凡事就怕万一。如果在拆迁方给的格式条款协议里，没有相关违约责任的约定，被拆迁人千万不要签字。被拆迁的企业主最好请专业的“企业拆迁律师”审查协议内容，是否有不利于我方的条款，或者遗漏掉的重要内容。根据实际情况，可以考虑另外拟定补偿协议内容，最大限度的保障企业的合法权益。
 
四、被拆迁人享有哪些权利？
 
（一）实质性权利
 
1、拆迁资格异议权
根据2011年1月21日国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋的征收人拆迁人必须是政府部门，是为了公共利益需要而征收拆迁，在征拆前对补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。在作出房屋征收拆迁决定后应当公告。公告载明征收补偿方案和被拆迁人享有的行政复议、行政诉讼权利等事项。
 
2、不处分之前的继续使用权
不处分包括：拆建、改建、扩建、改变用途、出租、买卖、补办执照、补办证件、补办批准手续等。继续使用的期限到双方协商确定补偿安置方式、补偿金额、签订补偿协议、约定的搬迁期限截止时。
 
3、协商补偿安置权
（1）补偿方式：货币补偿和产权调换两种方式。
（2）补偿项目：产权补偿和安置补偿。安置补偿是对搬迁后至重新定居前的补偿;产权补偿是对房产本身价值的补偿。安置补偿给实际使用人，包括承租人。产权补偿给产权人，以《房产证》为准。
（3）补偿安置项目：a、搬迁补助费按平米给付，营业性用房可协商调整搬迁费。b、给予临时安置补助费，如果提供临时周转房的不支付此项费用。C、给付停产停业损失。d、对装饰装修的补偿。
（4）产权补偿项目：产权调换时有权得到相同平米相似地段的房屋，调换的房屋面积增加或减少的，双方结算差价，附属物直接货币补偿。
 
4、重新测量鉴定和评估权
（1）对装饰装修补偿金额有争议时，双方可以申请评估。
（2）对面积有争议时，双方有权申请测量。
（3）对于被拆迁房屋的市场中准价格，双方均有权申请评估。
（4）产权调换时，需要结算差价的，拆迁人有权申请对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人有权对补偿用房的市场价格进行评估。
 
5、承租人的权利
承租人可以与出租人协商提前终止合同，针对搬离及补偿事宜进行协商。以后的补偿款全部给付出租人。如果协商不成，承租人有权得到相应安置补偿。承租人可以提前终止合同，也有权不同意提前终止合同。此时必须采取产权置换，并且置换后的房屋仍由承租人继续租赁。
 
 
（二）程序性权利
 
1、听证权
（1）对拟定的征地补偿安置方案，被征地拆迁人可以参与并发表意见。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。《土地管理法实施条例》第25条，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。建设部关于2005年度贯彻实施《全面推进依法行政实施纲要》工作计划规定，全面推进拆迁管理规范化，落实拆迁办事公开、拆迁资金监管、行政裁决听证、行政申请强制拆迁听证、拆迁计划管理等各项制度。制定查处城镇房屋拆迁中违法行为的有关规定，建立拆迁违规违法案件处理责任制，预防和化解因拆迁问题诱发的社会矛盾。
（2）各地拆迁听证的地方政策
为规范城市房屋拆迁听证工作，维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，各地都公布了拆迁听证的地方政策。例如：《兰州市城市房屋拆迁听证规则》、海南省建设厅关于印发《海南省城镇房屋拆迁听证规则》的通知、成都市房产管理局关于印发《成都市城市房屋拆迁听证程序（试行）》的通知、兰州市城市房屋拆迁听证规则。
 
2、知情权
根据《信息公开条例》和国务院办公厅关于施行《中华人民共和国政府信息公开条例》若干问题的意见等规定，被拆迁人享有知情权，有权利申请政府信息公开。在拆迁方做出拆迁决定以后，应该做出公告，使被拆迁人知晓相关情况，告知被拆迁人所享有的权利和义务。
 
3、复议权和诉讼权
被拆迁人对于拆迁方作出的拆迁决定不服的，或者对于安置补偿协议有异议的，对于评估价格不服的，遭受了违法强制拆除的，可以申请行政复议，或者提起行政诉讼。
 
4、选择评估机构权
拆迁人和被拆迁人均有选择评估机构的权利。拆迁人和被拆迁人可以各自选定评估人员，与评估人员、律师、拆迁方工作人员坐下来详谈。针对评估报告结果，协商安置补偿协议的相关条款。
 
 
原创作者/责任编辑：北京吴少博律师事务所-楚林