拆迁36计-偷梁换柱：拆迁方设计的陷阱，你了解多少？

 
【文章导读】拆迁方布下的陷阱，你知道多少呢？是凭借评估方式的复杂专业性浑水摸鱼？还是串通指定评估机构暗施反间计？不管怎样，拆迁方的目的都是尽快完成拆迁计划、压低补偿数额。使老百姓不知不觉就落入布置好的陷阱。拆迁方的手段之高明堪比中国古代奇谋《36计》。
 
 
【偷梁换柱：拆迁方在适用法律上做文章。因旧法新法不同，城市乡村的差异，适用有利于拆迁方的法律。】
 
我们见过这样的案例，拆迁方在适用法律上，会耍一些小手段。所以我们老百姓在遇到征地拆迁时，要明确几个问题。首先，确定土地性质到底属于国有土地还是集体土地，若是集体土地，能不能适用国有土地上的法律规定。第二点，已经废止的法律规定的适用问题。如果没有废止的，然而案件距离现在十几年，甚至几十年了，那么当中的某些规定，能不能适用？其拆迁征收补偿价格能否参考这些规定？通常来讲，如果不超过十五年的，是可以适用的。但是我们要注意的是，近些年房价迅速上涨的问题，如果现在拆迁，却参照十五年前的补偿标准，就显得十分不合理了！ 拆迁方这种偷梁换柱的行为，会直接导致被拆迁人的补偿款数额被压低。还有一些企业、商铺、餐馆的合法建筑因适用法律错误，被误当成违章建筑予以拆除，由于影响了正常的生产经营，被拆迁人遭受了很大的损失。
 
【案例观点：江苏某地规划处罚案】
 
被告方指出：
在2017年的5月至7月的检查过程中，发现酒店X在涉案的地点搭建了50平米的建筑物。在街道办向规划部门查询之后，显示该酒店并没有做出相关的规划申请。因此，街道办初步认定该建筑物为违章建筑，根据《城乡规划法》第64条的规定，向酒店X送达了本案涉及的《违法建设拆除告知书》。告知内容是让酒店X在2017年8月1日前自行拆除违法建设，并告知逾期未拆除违法建设的，将由A市B区城市管理局和A市B区C街道办事处强制拆除，所造成的损失由酒店X自行承担。
 
原告方观点：
1、原告王某最早通过村里，从H县运输公司买来这块土地，并建设了涉案房屋。除了原告这块土地，周围其他土地也是这种情况，这一大片土地都是从村里买来的，后来变成了国有划拨商业用地。从2002年至2008年时有一个立法的重大变化，即2008年之前适用《城市规划法》，2008年之后适用《城乡规划法》。涉案土地是国有土地，又是在2002年建设的，本案应当适用《城市规划法》，而不是2008年生效的《城乡规划法》。如果被告适用《城乡规划法》来处罚本案的涉案房屋，违反了“法不溯及既往”的原则。
2、本案涉案的如果真的是违章建筑，应当由城管部门行使相关的行政执法权，那么城管和镇政府的行政执法权,是依不同区域进行划分的。根据《城乡规划法》以及相关法律规定，在城市、镇规划范围内，应当由城管来实施相关的行政处罚行为。如果在乡村规划范围内，应当由镇政府实施相关的行政处罚行为。那么城管和镇政府的行政处罚权并不重叠，现在本案是由城管、街道办来实施了本案的具体行政行为，那么，街道办并不具备任何违章建筑的处罚权，即使是违章建筑，应当处罚，也应该由城管独立的做出具体行政行为。所以说，本案在行政处罚的指导主体上，是严重错误的。
3、被告缺失了一个很重要的证据，就是国土局的相关调函，还有规划部门的规划调函。因为被告城管部门是没有用地违法认定权的。所以他们必须向国土局、规划局作出相关调查，在调查的基础之上，做出最后的认定。
 
【相关法律规定】
 
1、《城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
2、《城乡规划法》第六十六条，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： 未经批准进行临时建设的；未按照批准内容进行临时建设的；临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
3、《城乡规划法》第六十八条，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
4、《城市规划法》第三十九条，在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
5、《城市规划法》第四十条，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
 
 
 
法律观点来源：吴少博律师、李晓宁律师
 
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