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租赁国有土地自建的厂区拆迁补偿问题?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-01-10   咨询热线:400-155-0888
视具体情况而定,租赁的土地遇到拆迁,土地的补偿归出租方。在我国的《拆迁管理条例》和2011年之后的案例中确实表明,只有房屋的所有权人才是被征收人,承租人只能以利害相关人论定,也就是说从主体资格上,承租人没有被拆迁人的主体资格,只是与拆迁有利害关系的民事主体。在主体资格方面,承租人与房屋的所有权人相比具有一定瑕疵,而且在实践当中,征收方也不针对房屋的承租主体,但可以通过法律程序,努力让自己从原始承租人身份转变为被征收人身份,这样我们掌握主动权进行谈判达到最佳效果。
承租人是实际经营者,是除了土地和厂房之外的实际添附者,甚至有些承租户在原租赁的厂房基础上自行扩建,那他就是扩建部分的所有权人,因此能够获得扩建部分的补偿。这种情况的前提是承租方没有放弃承租关系中的利益。有些出租方在进行出租时会和承租方就此问题进行商谈,如果遇到拆迁,那么扩建部分属于出租方的,如果承租方放弃了自己的利益,那么这部分就不属于他了。另外,承租方所添附附属物的补偿应归于承租方,一次性停产停业损失也应该属于实际经营的承租方。在此着重强调,在要求一次性停产停业损失的时候,承租方的营业注册地必须在这个地方,因为从合法角度来讲,如果不能证明在这个地方存在营业行为,那怎么会因拆迁导致停产停业损失呢?这样逻辑关系就讲不通了,所以说承租方的营业注册地必须在此。此外搬迁费(搬可移动的附属物、机器设备、生产的附属设施等都属于搬迁费)、一次性不可搬迁的机器设备附属物、重置费和其他可能在拆迁中可以获得的奖励,承租人都权获得,只是最后不一定百分之百全获得。
基本上涉及到两个民事诉讼程序。一个是起诉承租方,要求腾房。由于房屋土地遇到拆迁,所以起诉要求腾出现有租赁房屋,这是解除租赁合同或者租赁合同到期腾房之诉。还有一个是分割。如果征收方和房东已经把你的利益,包括停产停业损失、附属物、机器设备等,已经被签进合同里了,就可以起诉房东要求分割补偿利益。实践当中还有一种不常见情形,如果拆迁方和房东签订了补偿协议,拆迁方可能会共同起诉承租方和房东要求腾房,因为承租方是实际占有人,房东是房屋所有权人。前两种法律程序,即租赁合同之诉和分割之诉在实践中比较常见。

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