【维权篇】企业拆迁过程中的房东与承租人的分割之诉

 

　　

　　第一，想要提起分割之诉，首先要满足主体资格要求。主体资格的基本判断前提在于是否与本次拆迁最后获得的补偿款有利害关系。从民事法律的角度来讲，作为利害相关人，很清楚这种企业拆迁当中的分割之诉处于民事诉讼的范围内。在实践当中，有两种可能提起企业拆迁分割之诉的主体，其中最多的就是承租户。承租户租赁某企业的土地和厂房进行生产经营，取得营业执照和纳税登记等就有了基本前提。如果这个地方要进行拆迁、动迁或征收，在法律上有利害关系承租户就有权利提起企业拆迁中的分割之诉。这是实践中出现最多的一种情况。另外还有合伙，合伙情况在真正的拆迁当中有两种。第一种是共同建造房屋。某房屋是A和B或者甲和乙共同建造的，如果A或者甲把这个问题全处理了，并拿到了补偿款，你就可以以利害相关人的身份提起分割之诉，因为房子是你建的或者参与建的。第二种是经营上的合伙人。经营上的合伙人必须排除股权已经登记的情况，股权已经登记的，要适用《公司法》的规定进行利益分割。现在我们谈到的企业拆迁分割之诉只是简单的实际经营合伙关系。实践当中提起分割之诉的主体最多的就是这两种情况，一个是房屋的共同建造人，一方出土地一方建房屋；另一个是经营的广泛式的合伙关系；再有就是前述的承租户，承租土地或者厂房进行实体经营，也有权利提起分割之诉。

　　

　　第二，诉讼请求。诉讼请求只有一个，即已经确定的补偿款项——由某一方跟拆迁方签订补偿协议并且可能已经拿到的补偿款。有两种情形：第一，有可能这一方已经签订了补偿协议，但是款项尚未拿到；第二，款项可能已经拿到了。不管是哪一种情形，你都有权利在这个过程中提起分割之诉。因为只要签订协议，就和拆迁方确定了相互的权利义务关系，这样不管款项是否到位，都有权利提起分割之诉。

　　

　　第三，事实理由。从证据方面来说应该有这么两个方面：1、证据是什么，事实理由的依据就是合同。承租户所签订的租赁合同中，如果有关于遇到拆迁获得补偿怎么分割的具体约定，就从约定。因为这是在租赁之初对双方权利义务关系的确定，这就要遵从合同的约定。2、实际租赁以后，对其实际添附，比如进行了装修、厂房的重建、改建、扩建等。如果说在原租赁合同当中没有约定添附，就按照“谁添附谁受益”的基本原则，这个装修是谁做的，其补偿就应该是谁的，就算房子是租的，只要承租人做了装修，双方也要进行分割。

　　

　　第四，现状，即实际经营者是谁。企业可能有好几个营业执照并且都在进行纳税，但实际经营主体可能只有一个。尽管房东在这可能也有营业执照，但并不是实际经营主体，这就要把停产停业损失补偿给实际经营者。不能忘记前提——租赁合同有无特殊约定，没有特别约定的可以这样来处理，这些做法都要建立在一个合理性和合法性的基础上。

　　

　　这都是从分割之诉的角度来讲的，下面介绍几个司法实践当中的基本规律。吴少博律师（免费咨询：010-61057018）

　　

　　首先，营业损失、一次性停产停业损失在实践当中的分割方式有很多，这取决于法官的自由裁量权。在北京，基本上是四六分或者三七分，偶尔也有对半开的，一般情况下是实际经营者获得70%，出租方获得30%或40%。因为从法律上讲，这种出租关系如果取得了出租营业许可，就是一种合法经营行为，但是一旦到了司法实践和判例中，就会被认为即便没有取得出租许可，但是出租行为也是一种盈利行为，停产停业损失也应该适当的分割给你一部分，这是一个基本规律。

　　

　　其次，很多合同当中约定的“无条件搬迁”是不是完全等于没有任何补偿？从简单的书面字语来理解的话，应该是这样的。无条件——不提任何条件来进行搬迁的，特别是一些大城市，三年五年可能就会涉及到征收拆迁，所以出租人往往首先考虑的不是租赁的收益，而是希望一旦租出去后遇到拆迁不要产生太大的麻烦，往往都愿意不要补偿，无条件搬迁。但在一般的司法判例中，即便是表述为“无条件搬迁”，也会对搬迁费和机器设备，即实际损失，适当地予以承租户一定的补偿。

　　

　　最后，补偿项目跟补偿金额。很多补偿协议往往都没有列明所签订的补偿项目，如土地区位价的价值、厂房重置价的费用、一次性停产停业损失费、装修、附属物、机器设备的价值和搬迁费等都没有具体列明，只给出一个总额度。在实践中按照总额度区分的基本原则是要根据评估报告、评估的具体结果来进行。如果补偿项目已经具体列明，那就可以直接进行分割。