企业拆违维权探讨：被拆迁人要掌握的四条基本思路

拆违式拆迁在企业征收拆迁中非常多见。一方面，由于企业受地域因素和地方政策影响较大，许多企业是在地方政府的招商引资鼓励机制下设立的，企业用地和建厂审批方面本身可能存在瑕疵；另一方面，现行的《城乡规划法》是于2008年以后开始施行的，对于《城乡规划法》颁布以前没有取得建设工程规划许可证的厂房，实践中地方拆迁认定适用也有差别。
除了以上两种情况之外，实践中也有部分企业出于种种原因，确实存在超越许可证审批范围多建或拆迁前突击改建扩建厂房的情况。

在这些不同情境下，当企业遭遇违建查拆或拆违式拆迁时，为了能够在合法范围内争取最多的权益性补偿，企业要做的就是理清自己所处的具体情境，有针对性地通过诉讼和谈判等多种途径综合实现维权目的。

一、如何判断自己的违建状况

如我们在上文中提到的，实际情况中存在较多的拆违式强制拆除的情形主要有四种：

第一种是企业厂房建成年代较早，由于历史原因造成企业不具备现行相关法律法规规定要求的许可证件，但不违反企业厂房建成时的相关规定和政策，这类“历史性违建”实际上并不是现在严格法定意义上的违法建筑。

第二种是企业因地方政府招商引资入驻建厂，因政府的福利性待遇，建厂时受到了政策性的审批手续简化优待，企业得以更快建成并投入生产经营，为地方经济和产业发展作出了很大贡献，但也因这些福利优待，导致企业缺少部分审批手续和证件，形成表象上的违建结果。

第三种是企业出于自身需要等，在审批许可证的批准范围外对厂房进行了扩建或改建，事实上违反了相关法律法规要求，但在建设过程中或建成投产后已受到规划许可部门的查处，缴纳了相应的罚款，完成了补正程序（之前也为大家解析过一则此类企业拆迁维权案例）。

第四种则是企业由于缺乏学法、守法意识，也未在行为前向律师等专业人士咨询了解，在企业被纳入拆迁范围后为争取更多补偿对企业厂房进行了突击性的扩建、改建，构成了依法在征收拆迁过程中不予认可的违建。

概括来说，就是历史性、政策性、补正性和事实性的违建。

二、不同情形下的维权思路

其一，对于历史性的违建，由于厂房建设年代久远，企业不具备其后施行的相关法律法规规定要求的证件并不能成为拆迁方认定厂房属于违法建筑不予补偿的充分理由。

对于这类情况，我们建议企业主从证明厂房建设年代，以及企业厂房来源的合理性和合法性角度入手，争取与正常合法建筑同等的拆迁补偿。

其二，对于政策性的违建，企业是被地方政府福利性待遇吸引投资建厂并因此在程序或者手续上存在瑕疵的，但企业建设和投产都是得到了地方政府和相关部门的首肯的，由此造成的许可证和审批手续缺失不应由企业买单。

对于这类情况，我们建议企业主做好未雨绸缪的准备，在拆迁和拆违发生前就取得并妥善保存政府和有关部门出具的书面证明，明确企业是在符合相关法律规定和政策的前提下进行建设和生产经营的，并与拆迁方做好相应的谈判工作，为企业争取完全的补偿。

其三，对于补正性的违建，我们在此前分析相关维权案例时做过具体解析，本文中不再赘述。需要向各位企业主强调的是，对于这类已经进行补正的违建，企业要积极完成证件补办，避免承担“一事多罚”的风险或不利后果。

其四，对于事实上的违建，不管是企业偷建或抢建产生的，由于企业厂房本身在历史上、政策上和相关法律规定方面都没有任何豁免事由，是纯粹的违法建筑，因而这类厂房被无偿拆违或者在拆迁中不予补偿或只有极低补偿的可能性很大。

对于这种情况，如果建筑于法没有补正机会，那么即使是律师也不能帮助被拆迁企业在明确违背相关法律规定的前提下争取高补偿。我们只能建议被拆迁人，一方面在做出该行为前向专业律师咨询确认合法性问题，避免承担不必要的投入损失；另一方面在拆违拆迁过程中保护好自己的其他合法财产权利，尽量将损失降到最低。
 
在弄清自身处境和维权大方向的前提下，企业仍需启动具体的法律维权程序，并借此向拆迁方施压，增加自己的谈判筹码，建立有利于企业争取合理补偿的谈判环境，最终实现在合法范围内争取最高补偿的维权目的。

事实上，实际中的企业拆违式拆迁变例有很多，在以上四类常见情形内外，仍有许多存在细节差异的情况。企业想要在拆迁中获得充足补偿，免受“违建”困扰，最好的选择还是直接就个案具体案情委托经验丰富的企业拆迁律师介入，制定更周密和切合企业自身需要的维权方案。