企业拆迁维权难题：停产停业损失补偿关乎生死存亡

企业拆迁，尤其是过往生产经营效益有相当优越性的企业遭遇拆迁时，受到的直接损失和负面影响造成的连续性损失是难以估量的，远非简单的征地和厂房拆迁补偿所能弥补。北京吴少博律师事务所代理的诸多案件表明，实践中对于规模较大、效益较好的企业来说，停产停业损失补偿部分是拆迁谈判中的“兵家重地”。今天我们要重点讨论的，就是停产停业损失补偿标准问题。
 
一、停产停业损失补偿内容

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

综合我所律师在承办各地案件过程中总结的相关地方规章条例等内容，实践中通常对企业拆迁活动中产生的停产停业损失的补偿主要针对企业现有机器设备和库存原材料、产品（包括半成品）的折损和搬迁费用；停产停业期间职工的工资、社保费用以及遣散安置补偿费等；企业迁址证照重新办理及变更相关费用。

除上之外，重点补偿部分还包括根据企业被征收前一定期限内的平均生产经营利润计算的补偿，以及因拆迁停产停业而出现的违约风险所带来的经济损失补偿。

实践中由于对相关补偿的计算方式和评估方式略有差异，导致补偿项目和具体补偿数额存在出入的案例非常多见，我所接触的大量案例表明，很多企业因拆迁面临彻底关停的重要原因在于，损失评估方式的选择偏差导致的补偿与损失无法平衡，企业自担损失过重，难以维持生存。

为避免这种情况发生，我们建议企业在拆迁开始前或拆迁初期，延请评估方面和企业拆迁法律方面的专业人才介入对接工作，以帮助企业确认因拆迁承受的损失、合理的评估方式，以及维权的相关法律依据，帮助企业获取更多的谈判筹码，创造良好的拆迁谈判环境。

二、停产停业损失计算方式

各地较常采取的停产停业损失补偿计算方式主要有三种：其一，按照《条例》规定，根据地方政府制定的具体办法，以一定周期的营业损失为基数计算停产停业损失补偿；其二，根据周期内的企业纳税情况推算企业搬迁期限内的停产停业损失；其三，根据企业现有建筑/经营面积，按照一定补偿标准一次性计算企业停产停业损失。

综合办案经验我们发现，实践中无论以以上哪一种计算方式来单独计算企业停产停业损失补偿，都难以完全地囊括企业的实际损失。尤其是行业特性较强的企业，更是强烈地依赖于个案的运作。

我所曾经接办过一起特殊的企业拆迁补偿维权案件，因行业生产安全特殊标准要求，企业厂房建筑面积不足企业实际占地面积百分之五十。按照征收方的计算标准，空地院落面积部分没有得到充分补偿，最初征收方给出的补偿数额极低。如果企业没有积极开展维权，其面临的无疑是一场灭顶之灾。

对企业来说，要获得充分补偿，需要企业通过与拆迁方进行有效谈判，提供足够的损失计算依据，证明企业损失情况，尤其是因停产停业造成的违约赔偿风险和原有订单/客户流失风险等预期性损失部分。

企业在面临拆迁时，一定要清楚拆迁方给出的补偿数额的计算依据是什么，采用的是怎样的评估计算方式，缺失的是哪些部分。这样能帮助企业更有针对性地提出自己的权利主张，完善征收方单方给出的补偿意见。

三、企业从何入手主张停产停业损失补偿

俗话说“会哭的孩子有奶吃”，话虽糙但理不糙。实际征收过程中，除了无良征收方刻意压低企业补偿数额的情况之外，还存在因对企业所在行业和企业自身实际经营发展状况不了解，因而难以客观计算企业因停产停业遭受的实际损失的情况。

没有人比企业更清楚自身的实际状况。在这种情况下，对于企业来说，在拆迁过程中积极提出自己的权利主张，表达自己对拆迁补偿内容、数额的意见和诉求非常重要。

实践中很多企业即使提出自己的补偿要求，也得不到征收方的认可和尊重，一方面是因为企业在自我认知和外部表达的对接方面存在偏差；另一方面则是因为企业在提出主张的同时未能给出充分的依据。企业可以借助相关专业人才的帮助，更好地认识自己、表达自己，提高拆迁谈判果效。

单独依赖谈判方式的维权效果不够明显时，或征收拆迁项目存在违法问题时，企业要充分利用土地违法行为查处申请、行政复议、行政诉讼等权利救济途径，避免拆迁侵权行为进一步扩张，为企业良好生存争取更多空间。
 
我所曾经接办过海南省的一起案件。该企业因行业特殊性，一年中淡季旺季分化极为严重。企业面临拆迁时，正准备进入旺季，但地方政府据以计算企业双停损失的，却是拆迁开始前三个月——该行业的淡季平均营业额。

在该行业，企业年盈利计算主要赖于企业拆迁后一到二季度内的营业收入，淡旺季营业收入额差比巨大，按照淡季的盈利水平计算旺季停产停业损失数额，对企业来说显然是不公平的，也会给企业造成致命的打击。

说到底，企业停产停业损失补偿问题，是一个个案性非常强的问题，牵扯到的细节性问题很多。企业的行业性质、经营状况、面临拆迁时的特殊经营情况等，都应当考虑进去。

优秀企业的生存发展，关乎地方经济和产业发展水平，地方政府在企业拆迁征收过程中，应将目光放得更长远，优先保障企业在搬迁前后的生存和生产恢复问题。企业自身也应当对维权多一些信心，做好证据材料、专业人才等方面的充分准备，打好、打赢这场关乎企业存亡的硬仗。