拆迁案件中，“诉讼”不是唯一的维权方式，运用不当于己不利

【导读】

最近北京吴少博律师事务所接待了一位企业家，听他讲述了自己两年内的维权经历，一个盈利多年的老牌企业，因为选择了错误的维权方案，导致最后被征收时仅获得了极低的补偿金，企业被迫清算破产，境遇极为不堪。虽然这样的案例不在少数，但这种本能通过其他方式达到很好维权效果的案件，却偏偏因为“乱起诉”而导致企业利益严重受损，实在令人惋惜。
 
【案情简介】

1993年，某村委会决定对外招商，遂与任某的机器厂签订《协议》，将该村路边的一块空地租给任某建设厂房使用。协议约定由村委会负责该地块建设的相关规划审批手续，任某企业负责地上厂房的投资和筹建工作，待协议终止时，地块的建构筑物均归村委所有，协议签订后的50年内任某可以无偿使用。

2016年，该村召开村名代表大会，决定对任某企业所在道路两侧进行腾退整治，遂解除此次项目红线范围内所有企业的租赁协议，并将已租赁的土地及建筑物收回村集体所有。任某企业以双方协议未到期为由，不肯搬迁，在多方沟通未果的情况下，任某将村委会诉至法院，要求其继续履行协议。

后法院做出判决，认定任某与村委会签订的协议为“租赁合同”，现租赁期限超过20年，超过期限部分当属无效的合同，故村委会可不再履行合同的相关义务。后村委会以此判决收回了任某租赁的地块土地及地上构建物，并未对其该部分财产进行补偿。
 
【案件分析】

本案是典型的承租户遇到征收该如何应对的问题。任某作为涉案地块的土地承租方，是被征收土地及房屋的实际使用人，在此次征收过程中，可以获得一定的合理补偿。换言之，任某作为项目的被征收人，其获得补偿的法律基础是双方签订的协议，如果任某厂房被征收时，其签订的租赁合同不再具有效力，那么任某将不再认定为适格的被征收人，村委会便可直接收回原有土地，此时也将不再涉及征收补偿的行政法律问题，仅是民事合同的效力问题。
根据《合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。从本案双方协议的签订时间到企业被征收时来算，任某企业协议的租赁期限已明显超过该条规定的二十年，在法律上，自2013年起便可认定其为无效的租赁合同。在此情形下，任某冒然提起诉讼，随着协议超出20年的部分被认定为无效，任某亦会随之丧失被征收人的身份。这也是造成其如今地补偿的根本原因。
 
【律师建议】

建议一，在未完整取得土地使用权证的前提下，不要轻易通过诉讼方式来主张相应权利。

《土地管理法》第43 、63、81条和《农村土地承包法》第33条均对农村集体土地使用权出租问题做出规定。依据上述法条，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，只有兴办“乡镇村企业”、“村民建设住宅”或“乡镇村公共设施和公益事业建设”等，并依法经批准方可使用集体所有土地用于建设，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地或使用依法征收的农民集体所有的土地。
此外，集体土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，且不能改变土地的农业用途，村委会无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设，农民集体所有的土地的使用权只有在两种情形下的出租是合法的，一是农民集体土地使用权出租用于农业建设；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等 情形导致土地使用权依法发生转移的。

本案中，任某企业经营用地的取得方式是通过与村委会签订租赁协议，此种集体土地使用权的取得方式虽然在实践当中大量存在，但如上所述，此类转让协议都属于无效行为。因此，从我们以往的办案经验来看，此类企业要通过多方论证，从法律逻辑的角度来确认自身是否取得了完整的土地使用权，否则不要轻易通过诉讼方式来主张相应权利。
 

建议二，土地使用权租赁期限已超过二十年的，不要轻易起诉。

《民法总则》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。

本案中，法院判决任某企业超出期限部分的租赁协议无效，虽然不影响该租赁协议的整体效力，但是在征收补偿案件中，该法律关系的变更对企业来说是仍然是致命的。即便法律仍视原租赁合同为有效，但租期超过二十年后，不论企业是否仍然使用厂房，是否每年继续缴纳租金，现有租赁关系将认定为不定期租赁，此时一方当事人想解除合同，随时都可以为之。如果此时征收企业，就会从原本的征拆法律关系转变为租赁合同到期解除问题，村委会可随时收回土地，并以现有租赁合同无效来否认企业的被征收人身份，那么企业最后得到的征收补偿将非常低。这种变更法律关系来降低补偿的方式，也是拆迁方对惯用的一种降低补偿方式。所以，对于租赁期限远超二十年的企业来说，此问题要引起重视。
 
【总结】

我们认为，“诉讼”并非是此类案件最好的解决方案。从以往的办案经验来看，虽然该类企业租赁期限超过二十年，但在征收过程中，并不会因此而一点补偿都没有。企业入驻多年，对当地的经济发展都有一定的贡献，仅是因为现有规划的改变而征收企业，征收方也不会弃多年的企业利益而不顾。

所以，我们建议该类企业，通过全面的法律分析，选择正确的维权手段，平等协商解决问题，如果冒然诉讼，必将承担不利的法律后果。每个企业面临的具体情况不同，维权方案也不可能千篇一律，此时代理律师最重要的职责就是，纵观全局，制定一个最有利于被拆迁人的方案，帮助其拿到合理补偿。