租赁的厂房遭遇拆迁，若被排除在补偿范围内如何维权？

实践中因为大多数民营企业都是租房或厂地经营，所以遇到征迁、环保关停、拆违拆临、散乱污整治等政府行为时，往往陷入求偿无门，维权无据的窘境。虽然涉及征迁方面的法律法规没有明确承租方有权或如何主张补偿或赔偿权益，但这并不意味着承租方无法进行法律维权。

案情简介

2009年1月，乙公司从甲公司土地管理部处承租土地约49亩，时长20年。

2009年8月，乙公司又与于某某签订《院落租赁合同》，将其承租的土地中3000平方米空地（即案涉土地）租赁给于某某自建房屋使用，租期自2009年8月1日至2020年5月19日止。后于某某一次性支付19年土地租金，并在地上建设房屋及院落。2010年8月，经乙公司同意，当事人吴先生从于某某处受让取得房屋及院落，并重新与乙公司签订《院落租赁合同》，租期与于某某合同一致。当事人吴先生受让涉案地块地上房屋及院落后投入大量资金进行装饰装修、路面平整硬化、种植苗木等，一直占有使用至今。

2017年10月，当地街道办发出《关于清退“散乱污”企业专项治理行动工作的函》，认定乙公司异地经营，要求其于2017年11月底前腾退搬离；甲公司为配合“疏解整治促提升”，于2018年4月致函乙公司，要求解除《租赁协议》，乙公司同意解除。随后乙公司起诉至法院，请求解除其与当事人吴先生的《院落租赁合同》，并立即腾空、返还房屋。2018年8月，当地法院作出判决认为，市、区进行“疏解整治促提升”，对违法建筑进行清理，吴先生承租后，未取得准建手续进行建设，严重违约。判决解除合同、腾退房屋，并由乙公司自愿退回租金。

面对此种紧迫的境况，吴先生当机立断来到我所寻求法律帮助。律师详细了解案情后，提醒吴先生现在介入虽有些晚了，但确是还有希望挽回损失的。需要我们律师和当事人吴先生主动出击，不能懈怠，毕竟此案争取时间才是取得主动权的关键。

案件承办

首先，厘清案件事实和案件进程，拟定承办方案。方案中的第一要务是针对乙公司诉吴先生解除租赁合同纠纷案件，因为一审已经审理完毕，吴先生提起上诉后又撤诉，乙公司已经申请执行。我方需尽快申请再审，同时申请中止执行。第二要务是向甲公司、乙公司发出律师函，函告两位当事人我方已经引导律师介入。第三要务是向法院询问甲公司与乙公司之间的与腾退相关的纠纷案件，积极争取我方以利害关系第三人的身份加入到庭审中，时刻把握案件动态进展。

其次，随着案件的推进积极准备案件需要的诉讼材料。主要是针对乙公司诉吴先生解除租赁合同纠纷案件，我方决定申请再审，如若再审结果不利于我方，还会继续申请抗诉。同时，以乙公司为被告提起赔偿之诉。

最后，积极与法院及法官联系，询问与甲公司、乙公司、吴先生相关的案件信息。毕竟我方是三手承租人，唯一有依据主张补偿的仅为与乙公司之家签订的院落租赁合同中对遇国家征迁，则可取得地上建筑物的补偿的约定。现下这一院落租赁合同又被法院以吴先生擅自建设房屋若干已构成严重违约为由判决解除。虽然该案正在申诉中，但申诉并不能够百分百的阻止已生效判决的执行。因此我方必须积极争取以案外第三人身份介入到甲公司与乙公司的腾退案件中。

目前本案还在继续推进中。

律师说法

民营企业租赁他人的房屋进行经营遭遇征迁、腾退时，因自身不属于涉案地块或地上建筑物的产权人，常常会被排除在补偿范围内，因此一定要注意以下几点：

1、看双方租赁合同中对遭遇政府征迁时对涉案地块及地上建筑物、构筑物的补偿归属是否约定明确，这是承租方挽回损失的有力依据。企业经营者需要依据《合同法》的规定和租赁双方当事人的约定，按租赁合同终止进行处理。企业经营者认为自身合法权益遭受侵害的，可通过民事诉讼的途径解决。

2、在租赁房屋、土地时一定弄清其权属状况和法律性质，不可租赁违建，不可在农用地上建厂等。也就是说，租赁行为一定要合法。

3、就补偿项目而言，除了补偿地上建筑物、构筑物及室内装修价值，机器设备搬迁、停产停业等损失也可以以实际经营者为由进行主张。

4、遭遇强制拆除时，也可以行政相对人为由主张赔偿，提起确认强制拆除违法之诉。

5、二手或三手承租人承租前一定要清楚房东和一手承租人之间的租赁合同是否允许转租，如若不准许转租，那么接下来的承租人就可能面临非法转租的情形，合同效力受到不利影响。