《名律谈拆迁》第一期：皮件厂成功维权，企业拆迁补偿提高7倍

各位企业主朋友大家好，北京吴少博律师事务所新的视频栏目《名律谈拆迁》正式上线，以“主持人对话律师”的模式解读我所承办的经典案例，希望各位企业主能通过视频内容对照自身情况，找到应对办法。
 
本期律师：石磊

关键点：违章建筑；提高补偿额
 
主持人：欢迎收看本期的《名律谈拆迁》栏目，说到拆迁，大家最关心的就是补偿问题，我所石磊律师最近主办的一个案子补偿从开始的30多万提高到了200万，将近七倍，怎么做到的？今天就请石磊律师为大家深度剖析此案揭开其中的秘密。首先给大家介绍下案情：
 
当事人王先生，他的父亲早年间经县政府确权登记取得了村里一百多平的集体建设用地使用权。
 
其父死亡后，王先生于2009年以皮带厂（王先生为经营者）的名义拆除了上述登记用地上的房屋，并未经审批建造了二层厂房，2011年县国土资源局作出处罚决定，责令其退回土地、拆除建筑物、缴纳罚款，随后王先生缴纳了罚款。
 
2011年王先生注销皮带厂，成立皮件公司，同年皮件公司在原有建筑边上另行占地建造房屋，2015年县国土资源局作出处罚决定，责令其退回新增土地、拆除建筑物、缴纳罚款，王先生同上次一样只缴纳了罚款。
 
2017年，县国土资源局向法院申请强制执行前述两次处罚决定，法院准许，并交由镇政府实施。镇政府以防洪建设需要征收涉案厂房为由让皮件公司将其腾空，但双方就补偿问题未达成一致，于是2018年镇政府张贴《限拆通知》，以涉案房屋属于违章建筑为由责令其自行拆除。
 
镇政府是以拆除违章建筑的名义向王先生发了限期拆除通知，那么王先生先后两次建造的厂房是否属于违章建筑呢？
 
石磊：好的，首先跟大家打个招呼！大家好，我是北京吴少博律师事务所律师石磊。这个问题是这样的，委托人王先生先后两次建设的房屋，依照《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，确实属于违章建筑（违法建筑）。因为王先生在原宅基地基础上建设房屋是不需要重新办理土地审批的，但是他的建设行为需要城乡规划部门作出相应的规划建设审批，而本案当中的委托人王先生从始至终没有去办理过规划许可证件，所以他的这个建筑从规划方面来看是属于违法建筑的。
 
主持人：县国土资源局已经先后两次对其作出了处罚决定，我们的当事人也缴纳了罚款，缴纳罚款能否改变其厂房违章的属性？
 
石磊：不是这样来认定的，罚款的缴纳只是王先生在履行国土部门两次行政处罚决定的义务之一，因为本案当中国土部门作出的两次行政处罚决定，处罚内容包含三项：第一项是要求责令退还土地，第二项拆除地上建筑物，第三项缴纳罚款，罚款只是对王先生占用土地以及规划建设行为的一种处罚，所以王先生缴纳罚款只是履行了行政处罚决定的第三项义务，而对第一项退还土地和拆除房屋并没有履行，所以即便王先生缴纳了罚款，也没有从本质上改变房屋违法的属性，在缴纳罚款之后，如果积极去办理审批证件以及产权证件，房屋才有可能从根本上变为合法房屋，但是本案中并没有。
 
主持人：违章建筑就意味着遇到拆迁就会被无偿拆除，拿不到补偿款吗？
 
石磊：法律规定大的原则是违章建筑不予补偿，但是实践中违章建筑要从它形成的原因以及行政管理因素等方面来综合考虑。如果说这个建筑形成的历史比较久远，在法律法规还没有制定形成之前就已经存在，这种建筑在遇到国家征收拆迁时，征收部门一般是把这类建筑归类为合法建筑并予以补偿的。

还有一种建筑，虽然是在法律法规制定之后建设的，但是存有行政管理因素，也就是说行政机关虽然没有做出书面的行政审批文件，但是有口头的或者是其他形式的审批也可以证明房屋是存在一定程度上的合法性、合理性，所以在征地拆迁过程中，这类房屋也是要按照合法建筑来处理的。

除了这种情况，违章建筑如果被政府违法强制拆除的话，那么违章建筑组成的建筑材料属于建造人合法的财产，在法律上应当对违章建筑构成材料的可利用率、可重新利用价值进行综合分析来确定补偿额。
 
主持人：本案中，镇政府先是以防洪建设需要征收涉案厂房为由，向王先生发放腾空通知，但因补偿不能达成一致才以涉案地块上的厂房等属于违章建筑由责令限期拆除，典型的“以拆违促拆迁”，面对镇政府的这种“逼迁手段”，企业主应该如何有效应对？请石律师为大家提一些建议。
 
石磊：好的，本案当中委托人王先生收到的责令限期拆除通知，虽然它形式上是个通知，但是内容上已经具备了行政行为的基本特征，所以说行政行为一经政府机关作出送达给王先生，他的时效性以及执行力都是很很强的，在短时间内政府的这种效率就要作用在王先生身上，所以这种情况下，我们建议王先生（同时也是我们一般采取的措施）去法院提起行政诉讼，并在诉讼过程中一并提起终止执行。也就说先从程序上去阻碍政府执法的进程，然后在诉讼过程中与政府沟通以及周旋，因为法律上有个大的原则，就是在诉讼期间是不允许政府进行强制拆除。
 
主持人：在办理拆迁案件时，寻找对方在程序上的瑕疵是我们经常运用的一个方法，本案也是如此，镇政府在发放《限拆通知》之前未听取相对人的陈述申辩，程序违法，据此，法律是怎样规定的？
 
石磊：第四个问题中我也大体说到了，虽然这个案件当中王先生收到的责令限拆通知形式上是个通知，但是它的内容是对王先生违反《土地管理法》、《城乡规划法》规定的一个最终处理，行政机关作出这种通知对王先生是具有制裁性和惩罚性的，这个通知其实已经具备了行政处罚的基本特征，它就是对王先生作出的一个行政处罚决定。那么既然是行政处罚，所以审查其合法性的时候，应当按照《行政处罚法》的相关规定，看看他程序方面是不是合法，是不是充分保障了王先生的一个陈述申辩以及知情权。
 
主持人：我们知道，办理拆迁案件，胜诉不代表律师的工作也随之结束，很多时候提起诉讼是为了更好地与拆迁方谈判，本案也是如此，我们接下来的工作就是与政府就补偿问题进行谈判，据了解，政府已经同意按照征收补偿标准走，请石律师从律师介入的成果角度为大家解读一下。
 
石磊：因为委托人王先生所在的区域有两个政策在重叠，一个是三改一拆政策，一个是鳌江干流的一个征地补偿项目，前期政府是想按照三改一拆政策进行违法建筑的拆除，给王先生的是一个违法建筑的自拆奖励费，每平米100到200块钱不等的价格，但是我们介入之后，整体分析王先生的房屋以及土地使用性质，看到王先生所使用的土地是享有宅基地使用权证的，在这种情况下宅基地使用权证上对应的建筑不应当按照违法建筑来处理，所以说我们就把这一块诉到法院，并且在法院充分采纳我们意见之后，和镇政府做了进一步沟通，镇政府最终也采纳了我们的意见，将王先生享有宅基地使用权证的地上的建筑物纳入到征地拆迁补偿范围之内，然后在宅基地使用权证之外的建筑也一并纳入到了征地拆迁的项目当中，虽然标准要低于一般的合法建筑，但是它不再纯粹的按照三改一拆政策来进行补偿，所以说从三改一拆政策的拆除标准改变到征地拆迁的补偿标准，所以补偿额的整体幅度就提高了。
 
主持人：感谢石律师，解答的非常详细，相信能给正在经历拆迁、征收、关停的企业主们带来一些帮助。好，今天的《名律谈拆迁》栏目就到这里，下期见。
 
石磊：好的，再见。