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无证房屋拆迁时能否获得补偿？

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2018-07-10 咨询热线：400-155-0888

实践中，拆迁方为加速拆迁进程，或者与被拆迁方在补偿等方面未达成一致时，往往会将被拆房屋定性为违法建筑，以此达到拆迁目的。“以拆违促拆迁”成了拆迁方的惯用手段，正在被实践，总结，扩散。

这样一来，不少因历史原因形成的合法建筑因“无证”被认定为违法建筑，面临着被强制拆除却得不到补偿的不利局面。那么，无证房屋是否等同于违法建筑？遭遇拆迁不给补偿有法律依据吗？

合法建筑应予补偿，违法建筑不予补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

由此可知，无证房是否能够获得补偿必须要经过认定，被认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿。

一般情况下，因历史原因形成的无证的房屋应当按照合法建筑进行补偿；没有办理产权证书的也应当按照合法建筑进行补偿；未超过批准期限的临时建筑的房屋也应当依法给予补偿。如果是违法建筑没有办理产权证，这种情况不会进行补偿；政府已经发布征收文件之后仍然抢建新建的也不给予补偿。

无证房屋拆迁补偿标准及需考虑的因素

无证房屋拆迁时应考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等综合各方面因素确定补偿数额。严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。

至于具体的补偿数额每个地方都有不同的规定，应该根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。一般包括两类：

1、房屋重置费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算;

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

有些无证房屋拆迁时可获得全额赔偿

1、历史存留的房屋，即2008年之前所建房屋。

很多房屋、建筑是在《城乡规划法》出台之前建成的，手续非常少，是因当时法制不健全等各方面因素造成的。如果根据现行法律去征收当时建造的房屋，很显然绝大部分房屋都是违建。法不溯及以往，因此，在认定是否为违建时需要结合建筑物形成时的法律法规。

2、农村的房屋和城市中的农建房。

农村有很多无证房，无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

总结

无证房屋不一定都是违章建筑，拆迁一律不给补偿或少给补偿的做法侵犯了被拆迁人的合法权益，所以当自己的房屋被认定为违章建筑，一定要仔细辨别，千万不要被对方的“惯用手段”蒙蔽了双眼。

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