违法建筑拆除，购房人权益如何保护？

 

违法建筑不受法律保护，如果购房人买的房屋是违法建筑并遭到拆除，他的权利该如何保护？

2015年5月，三亚市吉阳区某小区房屋被城管局以违法建筑为由强制拆除；无独有偶，同年7月，该市天涯区一栋六层单体建筑也以同样理由被强制拆除。事实上，两案中房屋被强制拆除迁前，均已被建房人售出多年，强制拆除时房屋的权利人、实际占有使用人均为购房人。强制拆除后，购房人向人民法院提起行政诉讼，终审法院均依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第（八）项之规定，即“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响”,驳回购房人起诉。法院主要裁判观点为，违法建筑不属于应受法律保护的合法权益，购房人因购买涉案房屋产生的损失依法应当并且能够通过对其与出卖人之间的房屋买卖关系进行民事法律责任界定而予以救济，也即其可向出卖人追偿损失。

本文主要讨论购房人对违法建筑是否享有行政法意义上的合法权益。

一、认定合法权益所必备的事实基础

首先，购房人须通过合同约定、支付对价等方式享有房屋权益。违法建筑买卖虽然不能如有证房屋一样进行过户登记，但同样具有权利完全转让的特征。通常从合同约定中可看出建房人是将房屋权益永久性让渡，之后包括出租、转让等完整的处分权利全部由购房人享有。因此，购房合同签订后，建房人对房屋不再享有任何权利，取代其继续享有权利的是购房人。

其次，购房人须实际占有、使用房屋。对房屋实际占有、使用，就是将这种约定的权益转化为现实的权益的过程，现实的权益更直接地被外力所影响到。

二、合法权益强调主观性

《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。具体来说，购房人主观上认为其存在合法权益，且该权益受到政府强制拆除行为的侵害，就有权作为原告提起行政诉讼。正是基于以上签订合同、实际行使权利的事实，购房人才更有合理理由认为其合法权益收到侵害。

三、审查是否具备合法权益应以权益保护为原则

对行政实体法某一法条或者数个法条保护的权益范围的界定，不应单纯以法条规定的文意为限，而应坚持从整体进行判断，充分考虑整个行政实体法律规范体系、行政实体法的立法宗旨以及作出被诉行政行为的目的、内容和性质进行判断，以便能够承认更多的值得保护且需要保护的利益属于法律保护的利益，从而认可当事人与行政行为存在法律上的利害关系，并承认其原告主体资格，以更大程度地监督行政机关依法行政。

具体到违法建筑拆除中，行使城乡规划管理工作的城乡规划部门、城管局、镇政府等依据《城乡规划法》作出责令限拆决定书、实施强制拆除行为。从文意上看，《城乡规划法》对违法建筑的处理紧紧围绕建设行为及建设行为人，但该法的立法宗旨在于保护规划法益，通过各种手段消除不符合规划条件的建筑物对规划造成的不良影响。相应政府部门作出责令限拆决定书的目的也在于此。

违法建筑不产生合法权益，这种观点不符合法逻辑。如果法院认为违法建筑因其本身不合法，建房人、购房人对其不享有合法权益，就直接不予受理诉讼或驳回起诉，那么行政诉讼这条途径就不必设置。但实体法中又详细地规定了执法程序及法律救济途径，其中就包括行政诉讼，可见，法律体系中是肯定了这种权益并予以保护的。

同时，如果仅将《城乡规划法》处理手段局限于建设行为及建设行为人，那么对于已建成的、无法查明建设行为人的违法建筑就没有处理必要，这显然就与立法目的不符。故购房人作为房屋的实际占有、使用、管理人也应作为《城乡规划法》调整的法律关系主体之一，其对房屋的权益应当得到肯定，应当认定其与违法建筑拆除具备法律上的利害关系。

综上，即便是违法建筑，购房人的合法权益也应当得到肯定，这才符合立法目的。我们建议购房人利用好诉讼权利，通过诉讼维护自身合法权益。