视频 | 企业拆迁维权实战篇08如何签订拆迁补偿协议

很多被拆迁人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见，拆迁维权就算大功告成了，这是不对的，怎样审查拆迁补偿协议，怎样签订补偿协议也很重要，尤其是大型企业的安置补偿协议签订，一定要有律师全程参与，才有有效地保护拆迁谈判的成果，在合同履行的过程中规避风险。下面，我们就来介绍一下在签订拆迁补偿协议的过程中应当注意哪些方面：
 

（一）审查签订合同的主体是否合法

和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。
 

（二）合同的主要条款内容要明确

很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。
 

（三）约定违约责任

一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。
 

（四）明确约定合同履行的程序

很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。
 

（五）审查合同的其他不利因素

审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模糊的或者难以实现的，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。
有的客户在拆迁补偿合同签订后出现纠纷才来找到律师，这时候因为已经签订了合同，合同约定的不利条件或者不利的法律后果已经形成，律师可以在法律方面操作的空间就变得很小。
 

（六）拆迁协议外的口头协议勿相信

本律师团队最近接到青海段先生（化名）的来电咨询。在电话以及邮件中，段先生详细向笔者讲述了其受骗经历。
段先生经营着青海地区有名的餐厅，总经营面积达800多平方米，段先生对其餐厅的装修也是下了一番功夫的，民族特色的装修风格也为餐厅加分不少。借着当地民族特色旅游业兴旺的东风，生意做的有声有色。段先生的餐厅已经成为了当地的一道风景线，很多前来青海旅游的游客都要到段先生的餐厅大饱口福一顿。段先生也接受了不少新闻媒体的采访，一时风头无二，成为当地小有名气的名人。
当地进行规划，段先生的餐厅被划到了规划区域范围内，段先生的餐厅不得不搬迁。但是搬迁之前，能拿到多少补偿呢？段先生经营餐厅的用地是通过国有土地挂牌出让的方式得来的，为此段先生缴纳了不菲的出让金，换来了40年的使用权。这土地刚拿到手不过四五年，餐厅也刚刚经营见起色，这突如其来的变故让段先生忧心忡忡。
且不说不得不中断经营，造成巨大的营业损失；没有了这块土地的使用权，段先生又能到哪里经营呢？这餐厅刚刚见起色，几年的巨大投入还没有收回本钱就得搬走，这餐厅的建设、装潢都是段先生亲力亲为，一砖一瓦的盖起来的，心血投入可想而知。
当时县政府并没有派来评估人员，只是给了段先生一份房屋拆迁协议书。协议书上写明拆迁补偿110万。这让段先生很难过。这餐厅光装修就不止这个数，还有建设成本、营业损失、设备搬迁、设备补偿、土地使用补偿都没有。段先生心想无论如何都不能签字的，但是心里有非常害怕，自古民不和官斗的。
接下来的日子不断的有人来和段先生谈判，提出各种威胁和引诱。最后，县里某位大人物和段先生保证，只要段先生肯签协议，就会在别的地方给他补偿。段先生担心只有口头上的保证自己的权益不能得到保障。但是这位大人物拍着胸脯疾言厉色的说：我们县长什么时候说话不算数了？段先生不得不签字、拆迁。
在拆迁结束后，县长如约给了段先生“补偿”---一个距离非常遥远的工程。段先生算了算这个工程不仅不能有利润，自己倒要赔进去30多万！这样粗粗一算，整个事情下来，段先生损失了将近300万，如果再加上营业损失，也就已经远远不是这个数字了。
在拆迁中，这种房屋已经被拆迁且签订了拆迁协议的案件，维权的难度是非常大的。我们对这个案子的办案思路是：
1.从拆迁补偿协议无效的角度进行民事诉讼。补偿协议中没有列明停产停业补偿及设备搬迁等部分补偿。
2.从国有土地使用权收回的程序是否合法进行诉讼审查。
3.从您的土地现有建设项目（拆迁后的建设项目）的合法性进行诉讼审查。
在此，我们提醒各位面临拆迁的朋友们，签订协议一定要慎重，对于协议以外的口头承诺更要慎重。