【视频】103期：如何设计企业拆迁补偿方案？

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如何来设计拆迁补偿谈判方案是一个大问题，直接影响到获得补偿的价值，设计补偿方案的根本出发点是利益最大化，结合现实状况来确认利益的最大化是非常重要的，也是我们律师和委托人一致的目的需求。
我们曾经做过一个无锡惠山区的案例。去年，惠山区开始动工修建无锡地铁3号线，地铁线要在我们委托人经营企业的一侧进行打桩，这将给该企业造成很大的影响，而且这个企业有几个特殊点：一是该企业性质特殊，是一个小型军工企业，主要生产雷达，对生产条件特别是信号的接收有一定的环境要求。该企业当初在此选址，就是因为无锡的山上跟这里信号对接比较合适，有利于实验雷达时信号对接，在距离和范围上都比较适合生产经营。再一个是征收方所需要的是从该企业厂房的一个角切过去，打桩所占用的位置也很小，也就是说现在整体征收和局部征收均可。还有一个特殊点在于，由于该企业长期紧邻道路，前排的位置都用于门面房的经营，就会出现很多状况，达到实际经营的门市房所反映出来的客观价值变得不同。所以在面临各种情况的时候，当事人委托我们从企业利益最大化的角度来设计征收补偿的方案，这本身也是我们的服务目标。我们进行了征收补偿方案的设计，为了利益最大化，设计内容主要是跟政府交流哪块土地厂房要补偿，哪块要安置，哪块要重新规划，哪块可以争取政府前期的规划批准意见进行自有开发等，这往往适用于比较特殊的企业，比如具有临街性的、局部征收就能完成工程项目的等等，有一定的谈判空间的特殊类型的企业。

我们经过综合的测算之后最后发现根据地铁线路的选址、轨道的走向以及所要求的附近范围内的建筑安全距离，给他提出设计意见：把一侧拆掉，拆完后留取整个土地的四分之三左右，不要切断前排的建筑，然后在自有土地上重新规划商业价值的楼房。也就是说我们可以放弃一定的补偿要求，但是需要留取自有开发的权利。在为具有地段性优势的企业设计征收补偿方案时，建议大家一定要注意如何跟政府谈，当然要根据政府的具体状况来谈，如果政府本身没有充裕的资金，但是又必须局部征收来完成相关的项目，那就要么进行异地安置，要么进行货币一次性补偿，这就是争取安置的权利或货币补偿的问题。所以说在进行拆迁补偿方案设计的时候，要根据具体情况具体设计。我们从实践中总结了几个简单规律，供大家在设计的时候、谈判的时候、提补偿意见的时候参考。

第一，看厂房的地段。只有满足了地段的优势性，才能开发出真正的最大商业利益，如果本身在一个地段很偏的位置，这个地段进行二次开发也好，进行置换也好，局部征收也好，都满足不了商业利益最大化。所以地段是首先重要考虑的现实条件。

第二，土地程序的完整性。政府进行实施拆迁的时候，你只要有完整的土地使用权，不需要政府再进行二次办证，那么拆迁方的合同义务降到了最低，这时他可能在某个范围之内改变用地规划，按照你的要求重新进行规划的变更。换句话说，主体资格不能有过多的瑕疵，要具有一定的完整的土地使用权。

第三，如何设计要求。提出的要求必然要在政府可接受的范畴之内，我们在河北任丘的接过一个大型玻璃展厅和灯具展厅公司的案子，也是要拓宽道路。政府希望能整体征收，那么道路两边的价值就要按照商业用地往外批建，但是我们当事人提出可以给你让出一部分，但是要求在后面补上20米，然后企业在这个位置大体不动。这个当事人就比较聪明，因为路一旦拓宽，他的商业价值自然就增加了，所以说我们不想接受一次性征收全面征收的要求，希望能够在原地进行用地范围的调整，可以不要任何补偿，但是要求必须把现在工业用地改成商业用地，甚至可以给征收方适当的出地出让金。变为商业用地之后，企业可以自己进行实体开发，然后可以出卖，也可以自持。

要把这个问题想得要宽泛一些，不要把拆迁补偿方案设计得太狭窄，一定要结合具体状况，满足自己的实体利益。在现实当中我们也遇到了很多类似的情况，比如在哈尔滨道里区一个企业占地面积非常大，但是房屋分布零零散散不规则，不管切到哪一块，只要面积不大，对企业的生产经营都不会产生很大的影响。那企业就提出，能不能不选择进行货币补偿，而是在这个地方进行商业开发的房屋安置呢？这个地方本身要建商业房，现在希望按照你的商业房屋的价值，这时要谈的是用你的成本价置换多少平米商业用房。这种情况在北京也比比皆是，我们曾经在丰台丽泽桥企业园的案例，政府感觉补偿资金的压力非常大，这个地方本身也是搞商业开发，所以可以形成一个初步的合作性协议或者置换商业用房、住宅用房。我们在哈尔滨阿城区也是这么做的，到最后直接是把一层大约1800多平米的商业面积按照成本价进行置换。一旦投入正常经营，这块建筑的价值马上就成倍增加，这样对有些企业比较有利。

抛砖引玉和大家讨论了地段特殊、有完整土地使用权、经营性质特殊或者面积非常大、局部征收不影响正常生产经营的具有一定特殊性的企业，在征收时一定要在有限的范围之内进行征收补偿方案的设计，以期达到整体利益最大化。