论承租户与征收拆迁的关系

文章：石磊律师

近来有很多关于承租厂房、门面房、商铺、市场摊位等经营户遇到拆迁如何补偿的问题，我们结合多年的办案经验，一般的承租户在遇到拆迁的时候无非主要涉及到四个问题。

第一，主体资格问题。不管是2011年之前的《城市房屋拆迁管理条例》还是之后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确了，房屋所有权人才是被征收人，承租人只能以利害相关人论定。也就是说从主体资格上，承租人没有被征收人的主体资格，只是与征收拆迁有利害关系的民事主体。在主体资格方面，承租人与房屋所有权人相比具有一定瑕疵，而且在实践当中，征收方也不针对房屋的承租主体。但可以经过一些法律程序，努力让征收方把承租户认定为拆迁过程中具有一定主体地位资格的人，然后单独谈补偿，这是一种最佳的状态。

第二，征收拆迁法律关系问题。征收拆迁公告的时点必须是在承租方合法承租期限之内。如果双方合同关系已经终止，承租关系不复存在，那么合同关系之外的征收拆迁就与承租人没有实际关系了。

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第三，补偿项目问题。承租人是实际经营者，是除了土地和厂房之外的实际添附者，甚至有些承租户在原租赁的厂房基础上自行扩建，那他就是扩建部分的所有权人，因此能够获得扩建部分的补偿。这种情况的前提是承租方没有放弃承租关系中的利益。有些出租方在进行出租时会和承租方就此问题进行商谈——如果遇到拆迁，那么扩建部分属于出租方的——如果承租方放弃了自己的利益，那么这部分就不属于他了。另外，承租方所添附附属物的补偿应归于承租方，一次性停产停业损失也应该属于实际经营的承租方。在此着重强调，在要求一次性停产停业损失的时候，承租方的营业注册地必须在这个地方，因为从合法角度来讲，如果不能证明在这个地方存在营业行为，那怎么会因拆迁导致停产停业损失呢？这样逻辑关系就讲不通了，所以说承租方的营业注册地必须在此。此外搬迁费（搬可移动的附属物、机器设备、生产的附属设施等都属于搬迁费）、一次性不可搬迁的机器设备附属物、重置费和其他可能在拆迁中可以获得的奖励，承租人都权获得。实践当中有个概念，出租的行为是房东，即出租方的一种经营行为，前提是必须取得出租许可，有些时期乡镇、街道办都办理这种出租许可证。出租方有完整的出租许可证，就可以被作为一种经营行为，所以在停产停业损失这方面，也应该给出租方适当的补偿，这就可能会出现出租方和承租方之间的补偿分割问题。

论承租户与征收拆迁的关系

第四，法律程序问题。基本上涉及到两个民事诉讼程序。一个是起诉承租方，要求腾房。由于房屋土地遇到拆迁，所以起诉要求腾出现有租赁房屋，这是解除租赁合同或者租赁合同到期腾房之诉。还有一个是分割。如果征收方和房东已经把你的利益，包括停产停业损失、附属物、机器设备等，已经被签进合同里了，就可以起诉房东要求分割补偿利益。实践当中还有一种不常见情形，如果拆迁方和房东签订了补偿协议，拆迁方可能会共同起诉承租方和房东要求腾房，因为承租方是实际占有人，房东是房屋所有权人。前两种法律程序，即租赁合同之诉和分割之诉在实践中比较常见。

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