【视频】173期：企业拆迁征收方那些不想让你知道的软肋

各位中小企业朋友，今天《吴少博企业拆迁讲堂》讲这样一个问题：企业拆迁征收方，那些不想让你知道的软肋。首先讲一个基本前提：我们一切说话，包括分享经验，都是从实务当中、实践当中积累的，绝对不是课本、书本上的。

如果说征收拆迁方那些不想让你知道的软肋，其实到了实务当中可能会非常多。能排出几十个来，包括征收文件、整个征收的合法性、整个补偿资金的安置、整个征收补偿的标准，甚至都不想让你知道。但是我们今天要讲就是最不想让你知道的，或者说实践当中最可能让你抓住就可能让你给他施压的这种软肋。我梳理的有大约五个方面，应该是他认为比较重要的软肋，轻易不想暴露给你，想作为一个秘密来隐藏的。

第一，是否取得了完整合法的征收文件，或者征收手续。

比如讲是否取得了国有土地相关手续？是否取得了规划相关手续？还有一个比较重要的问题，就是是否取得了相关的安置补偿资金，也就是说这个安置补偿资金是否全面到位了，这是一个他们隐藏的观点，因为他不想让你知道我这个地方到底上面往下拨了多少资金，我又要用多少资金来解决这一百二十户的问题，对吧？这就是他在实务中要隐藏的。

实务当中有很多叫协议拆迁，其实协议拆迁完全是个违法行为，但是，如果从理解的角度来讲，协议拆迁就等于买卖关系。而且有些地方，他说的时候直接就告诉你我是协议拆迁，对吧？我是协议拆迁，我没有征收文件，我也没有征收项目，这就是从另外一个角度直接告诉你，我不是一个征收项目，我直接以我行政的强制力，或者说以这种行政处罚的方式，给你施压的方式来解决本身用拆迁来解决的问题。这就是他们的一个手段。本身这个协议拆迁有些时候也是很隐藏的，这是对方第一个不想让你知道的软肋，或者叫秘密，就是征收手续的合法性，这是一个比较重大的问题。

第二，他不想让你知道评估公司是怎么来的，听谁的，又是如何来进行实务评估的。

比如讲，他怕你知道，其实这个评估公司是不带有中立性的，是完全听他的，听他来指挥的，他让怎么评就怎么评的，而且从这个角度也可以说没有完整的评估依据。甚至没有引入一些好的评估方式方法。这都是他的问题，他也不想让你知道，他只想粉墨登场时让你看到我评估公司是很中立的，并不向着你，也不向着我。他评估出来的价格就是真正的市场价格，他就真正的按照所谓的征收评估规范应该评出的价格。这是他想让你知道的。他就想掩盖评估公司在这个过程当中所扮演的角色，这样也是一个软肋。

第三，时间进程，或者讲叫最后时限。

他不想让你知道整个征收项目持续到什么时间，是两年时间还是一年时间，为什么？因为如果你知道了你就能判断整个工程的进度。也就是说他整个谈判的进度你就能判断了，是吧。他不想让你知道最后的时间在哪儿，有些时候给你打个电话说，我们最后的时间就到六月一号为止了，其实有可能到8月1号、10月1号都不一定。只不过6月1号要给你增加这种压力、紧迫感，往往都是往前来说，不是往后来说，要给自己留足了时间。

所以说在这里面，他会分享一些信息给你，比如什么时候施工，我要在你这个地方施工，特别是一些重大的交通工程，上边给我下达的任务表，必须10月1日前解决完。比如讲，我10月1日要交地，要往外交一片净地给开发商或者项目方，往往有些虚假的，他不想让你知道一些真实的具体的时间安排，这也是一个秘密，或者说软肋。

第四，一些内部发生的重大事情他不想让你知道。

比如讲重大人员调整、以前在这负责的相关负责人走了，或者被抓了，因为这样会干扰整个谈判的进度，对不对？比如讲，我们本身聘请的这家评估公司现在不用了，另找评估公司了，都不想让你清楚这些事实，对不对？比如讲，我跟谁合作，跟开发方或项目方合作，他自己撤资了，或者他又紧迫的往里注资了，要求时间提前了，他可能都不会告诉你，这都是他要隐藏的秘密，为什么？因为这些秘密你要知道了，对他的事情判断就相对比较准确了，到时候你的谈判，整个博弈过程就有的放矢了。这就是信息、消息的互相干扰。不能让你知道准确的消息，不能让你知道准确的时间，不能让你知道准确的进度，不能让你知道准确的资金安排，因为你一旦知道的全面、清楚了，你方便判断，你就趋于准确，趋于合理。

第五，到最后，我们签完了协议可能要过审计，这时审计的一些结果以及公开的一些相关资料也不想给你知道。

因为这里头也可能作假，有可能的，这种事情比比皆是。贵阳就有一个案件这样，看完了以后，这个人并不在范围之内，怎们会有他的补偿资金在那儿张贴公示呢？后来我们就利用这个方式就给对方施加了一定的压力，拿到了上级往下拨付的全额补偿资金。是这么来解决的。这也是他们要掩盖的过程，就是你签完了字，评估已经做好了，其他的不用你管了。所有的后续消息一点儿也不想透漏给你，就他们在运作，但在运作的过程中怎么运作，你又是不得而知的，这里头一些猫腻又是非常多的。

其实我就从这五个方面给大家提示，在整个过程当中对方不想让你知道的软肋和秘密。其实你梳理的话其他方面也有，但是比较小，都比较次，给对方的压力是不够的、不全面的。这五个方面，其实你要知道一个准确的软肋点在哪儿，或者说时间点儿在哪儿，给对方的压力是非常到位的。非常足够的。比如讲，第一个你知道这个征收文件没有、不全面或者说他缺了某一项，你非常清楚这一点，那么我利用法律的方式起诉他，就打这方面，这样的话，会让他感到非常被动，这个时候你要拿捏住这个软肋的话，对方往往会产生一定的退让。他为了保住，因为不是迁你一户，保住整个项目的完整进度，在一个保住其他的户不能对这方面再起波澜，再起争议，需要把你这个瓢摁下去。

再比如讲这个评估，你要知道这个评估公司没有中立性，完全听他的，那么你这个时候会要求重新选定评估公司，或者我自己委托评估公司，我自己参与到评估公司当中去。因为评估是这个过程的基础，是谈判的基础、是价码的基础、那么这个过程，如果抛开这个，那么对不起，你们两个所产生的这个的基础就不一样了。对不对？他评出一块，你可能评出五块，这才是实际价值，对于他马上就会产生冲击力。而且你评的又是合理合法的，没有任何问题，也是由有资质的评估公司评的，对吧。

第三个你比如讲，最后时间你知道了，好，六月一号是最后时间，他必须交地或者上级给他下达的任务就到六月一号，这个时候，你采取一个拖延的战术，能够拖延到五月底的时候，你说他着急不着急。会不会产生变相的一种压力。延续，这是肯定的，不言而喻的，这都是他不想让你清楚的。

第四，内部人员的变化，人员一变化了，有可能就要从头谈，对不对，当初谈好的全部都推翻了，当时往往把价格谈的很低，你这个时候认识到这个问题了，由于人员的变动，我那时候谈的不算了，重新谈了。

第五，审计的问题，我刚才讲过了。所以这些都是比较重大的软肋。或者说对方不想让你知道的秘密。所以在这一块都可能拿来进行实际利用。来产生好的谈判效果。今天我们的课题就讲到这儿。