被拆迁人最关心话题之一：拆迁评估会过期吗？

在一些拆迁案件中，被拆迁人对于评估结果并不认可，但也不知该怎么办。当被拆迁人看到评估报告中有这样一句话时：“该评估报告应用有效期为自完成评估报告之日起一年”。可能会理解为：一年之后这份评估报告就失效了！如果我对评估报告不满意，拖延超过一年的时间，是否可以重新评估一次？如果房价涨了，补偿也相应提高了？下面，我们聊一聊这些问题。
 
1、评估报告应用有效期≠评估报告有效期。
 
根据建设部颁布的《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外”。由此可见，评估报告应用有效期不等于评估报告有效期。
 
2、评估报告是否超过应用有效期，仅责任承担主体不同，并不影响评估报告使用。
 
在应用有效期内或超过应用有效期使用报告，仅是产生相关责任承担主体的不同，并不影响评估报告的使用。根据《房地产估价规范》的相关规定，评估报告应载明应用有效期，目的是因房地产市场会随着时间变化产生波动，根据不同时间节点评估，会影响房地产市场价格的评估。
 
3、从理论上来讲，拆迁评估报告作出之后就是长期有效的。
 
评估报告应用有效期是对评估报告使用者的一种必要提示。从评估理论来讲，评估报告作出之后就是长期有效的。评估机构及其评估师要对其评估结论承担责任，这个责任是没有有效期的。根据建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。估价时点即估价结果对应的日期。所以说，拆迁评估价格在估价时点终身有效。
 
4、评估报告是从什么时候开始生效的？
 
住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知中的第二十一条规定：原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。由此可见，在收到评估报告之日起10日内，评估结果内容尚未生效。在此期间可以申请复核，但如果在收到评估报告10日内不申请复核，评估报告就会发生效力，其在未撤销前会一直发生法律效力，并且不受估价报告“应用有效期”一年的限制。
 
5、被拆迁人对评估报告有异议的应及时申请复核。
 
评估报告应用有效期≠评估报告有效期。千万不要将评估报告中的“应用有效期从估价报告出具之日起不得超过一年”理解为“评估报告的有效期就是一年”。被拆迁人要在收到评估报告的10日内申请复核。如对复核结果不服，可咨询对企业拆迁评估有深入研究的律师，采取合适的方式，维护企业的合法权益。
 
6、被拆迁人可以请律师介入评估和谈判。
 
被拆迁人可以请专业的企业拆迁律师尽早介入评估，双方各自带着评估机构的评估人员，就评估的细节、评估结果和补偿数额进行协商谈判。为被拆迁人争取到应得的补偿。
 
 
 
{责任编辑：北京吴少博律师事务所---楚林}