签订拆迁补偿协议之前要了解这几件事

在签订拆迁补偿协议时，签什么文件，什么时候签，要注意哪些事项，都是有讲究的。有人说，签订拆迁补偿协议是门技术活。那么，签订拆迁补偿协议之前要了解哪些事情呢？
 
一、签订拆迁补偿协议时注意事项
 
1、签订合同的主体合法
 
为了保障企业主的合法权益，签订拆迁协议时，对方一定要是拆迁人，具有法定主体资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行协议的风险。例如拆迁指挥部、拆迁办公室、拆迁工作领导小组之类的机构，并不具备法人的主体资格！都属于临时成立的拆迁组织，一旦拆迁结束即解散，不要说以后履行协议了。对于这点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法实施条例》中都有明确规定。
 
2、经过双方合意，明确合同条款
 
拆迁补偿协议是一种行政协议，也就是行政合同，是建立在双方平等、自愿、合意的基础之上签订的。协议的具体条款要双方认可，并达到共识才可以签订。在拆迁补偿协议中，要明确以下条款：第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款时份额的确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值。土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定了土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，可能最终企业得不到合理的补偿。第四、如果签订补充协议，其内容必须合法，且与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确以补偿协议的约定为准。
 
3、确定履行合同的程序
 
有些拆迁项目要求签订协议后，企业先行腾退厂房，然后才能获得补偿款。但是这就面临一种风险，如果企业腾退厂房，并进行了厂房拆迁和设备的拆除，此后相关部门以项目有变动为由，表示暂时用不到这片土地，也就不会给付拆迁补偿款了。这时企业将遭受重大损失。在吴少博律师事务所代理的案件中，就有这样的案例。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，连赔偿数额也确定不下来。然而，这种“先搬迁、后补偿”的协议条款是违法的，因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
 
 
4、明确违约责任，审查合同中是否有不利于我方的条款
 
在一般情况下，拆迁方答应的补偿条件，基本都能实现。尤其是补偿协议中明确的具体条款。但凡事就怕万一。如果在拆迁方给的格式条款协议里，没有相关违约责任的约定，被拆迁人千万不要签字。被拆迁的企业主最好请专业的“企业拆迁律师”审查协议内容，是否有不利于我方的条款，或者遗漏掉的重要内容。根据实际情况，可以考虑另外拟定补偿协议内容，最大限度的保障企业的合法权益。

二、与拆迁补偿协议有关的法律法规
 
1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
2、《土地管理法实施条例》第二十五条规定：征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。也就是说，被拆迁人签订拆迁补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。
3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
4、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 
5、2017年新修订的《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条（十一）对于行政诉讼的受案范围规定如下：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。
6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
 
{责任编辑/原创作者：北京吴少博律师事务所---楚林}