【维权篇】当补偿安置房无法兑现,被拆迁人就只能接受货币补偿吗?

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”这就在法律上明确赋予了被征收人选择权。这一选择权由被征收人单方享有，征收方并没有进行回旋的余地。现实中，征收方明确拒绝被征收人行使选择权的做法并不多见，因其明显违反了法律规定。但采取各种方式变相妨碍被征收人选择权行使的做法却比比皆是，导致被征收人的选择权实际上得不到行使。

 

　　安徽滁州的徐先生即是如此。在签订补偿协议选择房屋产权调换后，政府提出种种原因导致房屋迟迟不能交付，时过五年其仍未能住进新房。后迫于无奈，他接受了当初的货币补偿报价。湖北武汉的李小姐亦是如此。在选择房屋产权置换后，在申领置换房时，其被告知由于其名下已有多套房屋，将不能办理房屋登记。李小姐无奈，只能领取了货币补偿款。

 

　　上述种种情形下，被征收人虽然初期根据自由意志选择了房产置换，但是却无法实际取得房屋，选择权并未得到真正保障。那么，是否在因所谓客观原因导致无法交付房屋时，被征收人就只能接受货币补偿报价呢？北京吴少博律师事务所（免费咨询010-61057018）拟通过两个案例对这一问题进行直观回答。

 

　　第一个案件是尹某与南京市雨花台区房屋拆迁安置办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（案号：（2016）苏01民终10586号）。本案中，原审原告尹某和原审被告南京市雨花台区房屋拆迁安置办公室（以下简称雨花台拆迁办）均不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第2876号民事判决，向南京市中级人民法院提起上诉。根据一审法院的认定及自行调查，二审法院认定事实如下：

 

　　2010年10月30日，尹某与雨花台拆迁办就南京市雨花台区赛虹桥小行村姜家营98号建筑面积250平方米的房屋签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，协议第五条第二款约定：乙方（尹某）按宁政发【2007】61号、宁政发【2007】143号等有关规定程序和要求，以拆迁补偿款596200元来申购拆迁安置房，申购总建筑面积约220平方米。协议签订后，尹某将上述房屋腾空并移交雨花台拆迁办拆除。因其曾申购220平方米拆迁安置房，违反宁政发【2007】61号、宁政发【2007】143号等有关规定，2013年2月5日，雨花台拆迁办向尹某发出通知称，尹某的拆迁安置房申购材料未能通过审核，要求其办理领取596000元申购款手续。上诉人尹某陈述，其并不知晓宁政发【2007】61号、宁政发【2007】143号文件的相关内容，雨花台拆迁办也没有予以告知，且涉案拆迁补偿安置协议中的相关文字都不是尹某所书写，尹某仅负责签名。尹某认为雨花台拆迁办未能向其安置相应的房屋，违反双方约定，遂诉。

 

　　本案审理过程中，对比尹某应申购房屋拆迁安置的房屋地段，经一审法院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司评估，尹某如能获得220平方米拆迁安置房屋的市场价值为2806100元。

 

　　北京吴少博律师事务所（免费咨询010-61057018）认为，关于案件争议焦点——尹某主张雨花台拆迁办赔偿经济损失2806100元能否成立，南京市中院认为，涉案拆迁补偿安置协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。协议签订后，尹某已将涉案房屋交由雨花台拆迁办拆除，但雨花台拆迁办不能向尹某提供该拆迁安置房，应当承担全部赔偿责任。理由如下：

 

　　首先，对于申购拆迁安置房的合同条款需要经过相关部门的审核方能履行的内容双方当事人并未作出约定，雨花台拆迁办亦未提供证据证明其在签订协议时已就审核的事项或风险告知尹某。其次，涉案拆迁补偿安置协议系雨花台拆迁办提供的格式合同，“乙方按宁政发【2007】61号、宁政发【2007】143号等有关规定程序和要求”系格式条款，雨花台拆迁办应当就该条款对尹某申购拆迁安置房权利产生实质影响的内容以合理的方式提请其注意。雨花台拆迁办认为其已告知尹某，但并未提供证据予以证明。再次，雨花台拆迁办作为专业从事房屋拆迁安置的部门，在与尹某签订涉案拆迁补偿安置协议前，应当就尹某是否符合申购拆迁安置房的条件予以审查。因此，雨花台拆迁办不能提供拆迁安置房的过错并不在于尹某。

 

　　关于赔偿经济损失的数额，尹某主张雨花台拆迁办赔偿经济损失2806100元，本院认为，该金额系一审法院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司评估所确定的220平方米拆迁安置房屋的市场价值，该价值即属于雨花台拆迁办不能向尹某提供拆迁安置房给尹某造成的实际损失，尹某的主张有事实和法律依据，应予支持。

 

　　在该案中，尹某主张的是经评估公司评估的安置房屋市场价值2806100元，而雨花台拆迁办主张尹某应当领取596000元申购款，即最初的拆迁补偿款。法院认为尹某的实际损失为房屋的市场价值，要求雨花台拆迁办赔偿尹某经济损失2806100元。

 

　　第二个案件是载入最高法公报的陈某诉洛阳市人民政府拆迁赔偿纠纷案。该案具体案情不再详述，再审判决书中的一段论述鲜明体现了最高院对于该问题的态度。“陈某自2002年房屋被拆除至今未得到公平合理的安置补偿，其中既有拆迁人中房公司未履行补偿安置责任的原因，也有洛阳市人民政府及相关职能部门未依法行政的原因。在房屋价格明显上涨且被拆迁人未及时获得合理补偿安置的前提下，一、二审判决洛阳市人民政府仅向陈某支付按《1997年拆迁安置补偿标准》确定的拆迁补偿安置款，对陈某明显有失公平。拆迁人中房公司和洛阳市人民政府及其职能部门有义务保证陈某得到公平合理的补偿安置。陈某有权要求根据拆迁当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条和第二十四条的规定，主张实行房屋产权调换或者要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估来确定货币补偿金额。如拆迁人和洛阳市人民政府无适当房屋进行产权调换，则应向陈某支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款，以保证陈某选择产权调换的权利。”

 

　　试想，若在无法取得置换房屋的情形下，只允许被征收人领取最初的货币补偿，被征收人的选择权实质上被架空。因为政府可能利用此点，设置诸多障碍导致被征收人无法申领房屋。被征收人选择房产置换，可能由于缺少居住场所，也可能是因为看中房屋的储值能力。不允许他们主张市场价值赔偿，被征收人的目的将落空。正因如此，法律才明确了“赔偿市场价值”这一基本理念。这也提醒被征收人，在无法获得置换房屋的情形下，无论出于何种原因，都不要急于申领货币补偿。咨询一下专业拆迁维权律师，也许你有意想不到的收获。