【评估篇】律师眼里企业征收拆迁评估中的那些“坑”

　　在企业的征收拆迁的过程中，评估是及其重要的一个环节，企业的地面附着物值多少钱，机器设备折损费用是多少，企业搬迁费用需要多少等等，都要有具体明确的数字，而这个数字不是拆迁方或者被拆迁企业随口报一个就能够具有说服力的，需要由专业的评估机构作出评估。这些事项往小了说关乎企业能拿到多少拆迁补偿，往大了说事关企业生死存亡，所以评估的结果对企业至关重要，因此企业在征收拆迁的过程中，如何与评估公司谈判交流是很多企业主都想知道的问题。

 

　　北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）结合数百起企业拆迁有关的办案经验，总结了在与评估公司谈判交流时四个值得企业注意的方面。

 

　　第一，评估公司的委托单位和事项。首先这个区别在于拆迁中对立的两个主体，征收人与被征收人，在实际的案件中一般聘请评估公司的征收人居多，因为评估公司的资质是需要拆迁双方共同认可的，企业自己找评估公司拆迁方那边不认可就不具备效力，而拆迁方找的评估公司企业如果不认可其资质难免被认为是有意刁难抗拒拆迁。也就是说往往都是拆迁方即政府部门或者当地的村委会委托的评估公司，由他们来付给评估公司费用，评估公司为他们来服务。那么大家心里就很清楚了，谁付费用，对谁负责，或者说一句最直接的话，谁给我付费用，我就听谁的。因为委托评估公司的是这些部门，那么委托评估的事项就确定了，评估的最终决定权掌握在谁手里，大家心里就不言自明了。那么反过来讲，企业作为被征收人被拆迁人，所委托的评估公司，自然也是对企业负责，根据企业的实际情况，为企业精心打造合理、适当的评估方式。

 

　　第二，评估的任务和目的。比如济南某案子，我们律师在跟一个评估公司交流的时候，评估公司就直说了，不管你们这个企业有没有土地使用权和土地证，因为我接受政府委托的时候，政府只让我评估地上附着物，以及企业的停产停业损失，没让我评估土地的价值。这就是为什么我们说政府部门、村委会或者相关的征收主体，在委托评估公司做这些事情的时候，其委托的项目是有限的。只对评估公司委托这一项，或者说只委托这几项，其他的不需要评估，政府要自己定政策和补偿标准。

 

　　我们知道，正真适用于每个地方的补偿标准，国家是没有的，地方政府自己制定标准规定厂房怎么赔，土地使用权怎么赔，赔多少的问题。国家的相关法律规定的是流程，比如补偿要由双方协商，选定评估机构，然后由评估机构选取合适的评估方法进行评估，国家规定的是这些程序和流程，没有规定多少钱的问题。所谓的多少钱，直接公布了数额，一平米多少钱，都是地方政府或者征收方规定的，其实原则上是没有法律依据的。反过来讲，评估公司受委托了以后，就要完成自己的目的，其目的就是在某个时间段内要入厂测量，评估到位，至于拆迁双方谈判怎么谈，最后怎么补偿，这不是评估公司的问题。评估公司的目的是进厂，测量面积、统计设备数量、计算账目等之后做出清单，然后就可以把这个事情交给政府或者拆迁方、拆迁公司，那么评估公司的任务就是完成了，所以说有一定的阶段性目的在。

 

　　第三，评估的陷阱。评估里面由很多陷阱，比如评估的时候没有计算地下设备，往往地下有很多东西像管道电缆，评估公司的说法是无法进行评估，其实这也就是一个说辞，只要企业提供清单，这些都是可以评估的。再比如，本身企业自己测量是15米长，评估公司说可以给动动尺子，量成17米，企业就占了点小便宜。但是吴少博律师事务所提醒各位在评估的时候，千万不要落入这些陷阱当中，因为你一旦占住这些便宜，落入陷阱，你可能要付出的成本就要更大，代价更大，就是俗话里说的“捡了芝麻丢了西瓜”。除此之外，吴少博律师事务所讲过很多评估方法的选择和如何选择合适的评估方法，在实际的征收拆迁案件中，拆迁方最喜欢用的还是成本法，但是590号令明确规定了，经营的企业是可以利用收益法的，甚至有些可以利用基础计价法，或者假设开发法，但是，评估机构统一不接受，在评估当中故意绕开了好的评估高的评估方法，给企业一个评估低的评估方法，这也是评估中存在的陷阱。

 

　　第四，在与评估公司谈判或者周旋时要注意哪些问题，吴少博律师事务所吴少博律师（免费咨询：010-61057018）认为主要有五点：

 

　　1、不要去占小便宜。评估公司经常会处于各种目的，帮企业虚构或者增添一些数据，比如机器数量加一台，厂房门面加一块这种，会给企业评估报价提高一点点，但是这些都是有可能埋下伏笔的，要注意。

 

　　2、不要贿赂评估公司。企业有些时候为了让评估公司多量一些，多写一些附属物，就贿赂评估公司，这是我们不赞成的。即便评估公司不是政府的工作人员，但是拿了贿赂也是要受处分的，而且可能对接下来的补偿谈判造成不利的影响。

 

　　3、出具任何文字都要慎重签字。比如评估公司要你出具一个承诺书、保证书，或者你自己写一个评估单、报价单，这些需要签字的地方都要慎重签字，如果企业主签了字就变成对方拿着的一个手续和手段，到最后拿着这个反过来要挟你，能拿多少拆迁补偿就不由你的意志决定了，甚至往上汇报的时候说你狮子大张口，这都是有可能的。

 

　　4，企业的合法手续，手里有土地证、房产证、营业执照、纳税登记、一些税票等等，不要随意给评估公司，因为我们在案件代理当中遇到过，把这些给评估公司以后，到时候真正出现诉讼纠纷的时候，评估公司说这些东西丢了，或者是上交给拆迁方了，不返还给你，企业就失去了相应证据。

 

　　5，要充分说明企业的不动产及附属物的特殊性，也就是企业的特殊点，要跟评估公司阐明。比如被拆迁企业是加油站，或者是特殊行业，专利、附属设施特别多的，精密仪器非常高端的企业，在这一块上评估价值跟评估方案完全是可以区分开的。

 

　　以上就是北京吴少博律师事务所对于企业如何与评估公司谈判的一些浅薄的心得，希望能为你提供一些帮助。