【维权篇】集体土地上房屋在什么情况下会被强制拆除？有何应对策略？

　　今天的百案讲堂吴少博律所（免费咨询：010-61057018）要讲的主题是“集体土地上房屋面对强制拆除时的应对策略”。一般我们在集体土地上的一些厂房，只有在两种情况下会面临强制拆迁。第一是在与征收方强制拆除的时候没有达成一个相应的补偿协议。作为征收方，不能因此久拖不决导致施工的工期一直不能往前推进，由此就会考虑强制拆迁。另一种就是征收方直接把企业的厂房和地上房屋作为违章建筑去直接强制拆除，这两种背景下都是可能发生这个强制拆除的动作的。那么不管我们是作为房东，还是作为承租人，你当面临强制拆除的时候，都会遭受非常大的损失。例如企业的厂房、装修装饰以及一些机器设备。这些东西，一旦发生强制拆除，都会面临一个比较大的损失。

 

　　以下，我们就着重分析一下当征收方把企业的房屋作为违章建筑强制拆除，这也是我们在办案过程中最常见的一种情况，此时征收方会怎么做呢？征收方正常的做法通常是这样的，大概在发生强制拆除前的一个月或者几周，甚至一周都有可能，以街道办、镇政府或者区城管执法局为主体，先给企业主下发一张强制拆除通知单，有的地方也称作限期拆除通知单。通知单上会写明限某某某于多少日内自行搬离，否则将对此房屋实施强制拆除。通常强制拆除前下发这样的通知单理由是什么？通常就是此房屋不符合《城乡规划法》64条的规定，没有获得相应的规划报批手续，因此认定为违章建筑予以强制拆除。据此，我们提出这样一个问题，征收方的此种逻辑是否能够成立呢？其实从实务中分析此种逻辑是比较荒谬的。例如说，北京的人民大会堂。我们试想一下，人民大会堂有没有审批手续和规划的报建手续呢？肯定不会有。那么如果套用前面提到的征收方逻辑，只要没有规划手续，就是违章建筑就可以被直接限期拆除。显然，这样的逻辑是不成立的。那么放眼望去，全中国有多少建筑没有规划和审批，都能“一刀切”认定为违章建筑吗？显然是不现实的。

 

　　实务中，对于违章建筑认定以及拆除程序，是有整套的法律规定的。简单地说，就是在08年以前建筑的房屋，可以不适用《城乡规划法》的规定。上溯之前提到的人民大会堂的例子，假设08年以前所有建筑都适用《城乡规划法》，那么我想恐怕中国的所有的政府机关都属于违章建筑，都应该被拆除。面临强制拆除，大多数企业主面临这个强制拆除都是第一次，可能比较慌乱，那么如何处理呢？首先如果是上文我们提到的那种情况，下发了强制拆除通知单。北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）建议各位企业主先要针对通知单提起复议或者行政诉讼，也可以委托专业的律师来处理。

 

　　在此，我们强调诉通知单的目的是，首先我们要打消征收方要强制拆除的依据，因为征收方将来如果要强制拆除所持的依据就是今天下发的强制拆除通知单。所以第一我们要打依据。其次要表明态度，并不是征收方给业主做什么决定，业主都是完全接受的，我们也是有态度的。所以在此我们建议强制拆除通知单下发之后，要立刻提起诉讼或者行政复议，来维护我们权利。但是通过我们在各地看到的很多案例，这样的诉讼或者复议并不能必然阻止一个强制拆除事实的发生。

 

　　下面我们要探讨的是为什么今天我们要强调是集体土地上面临强制拆除应当注意的问题。

 

　　因为最近我们在各地的案例发现有一些新情况。首先，强制拆除发生以后，第一步要确认的是什么，一定是强制拆除主体。因为强制拆除主体确认了，我们才知道你下一步怎么做。那么通常情况下

 

　　强制拆除发生的主体都是政府部门，最常见的就是街道、或者区一级的城管执法局，这些部门是我们最常见的。如果最终确定是由这些部门去实施强制拆除的，有证据也能证明确实是他们强制拆除的，那么强制拆除这个动作本身是一个行政行为，按照法律来归类它属于一个行政强制行为，应该适用行政强制法的规定。后期我们向法院提起诉讼的时候，提起的是行政诉讼，行政诉讼我们要求确认他行政强制违法。

 

　　那么现在发生的新情况是什么？在上海、成都、江苏的个别地方我们发现，在集体土地上的一些强制拆除会出现这样的形式，由村民代表大会或者村书记、村长组织相应的代表开会，然后做一个表决书，收回集体土地。再由村委组织联防队或特勤，直接把房子实施拆除。在拆除的行为中，事实上是没有征收方参与的，完全由集体组织由村委会自发的去处理，此时出现了一个特殊的主体，就是村委会直接实施强制拆除。那么村委会直接实施强制拆除，就会引起后边一系列维权方式的变化。此时维权，我们要提的就是民事侵权诉讼。村委会没有行政执法资格，事实上是一种侵犯财产权的侵权行为。那么这个时候我们的问题就来了，如果是村委会来直接实施强制拆除，我们直接提起的就是侵权之诉。基于谁主张谁举证，在侵权之诉中提出赔偿数额，证明损失数额的举证责任是在原告的身上。但从大量的实务案例中发现，很多被强制拆除的业主，事先完全没有对自己厂房以及机器设备做相应的证据保全，导致一旦被村委会直接实施强制拆除，当事人据此情况提起侵权之诉之后，不能够充分证明自己的损失数额，造成损失严重扩大，权益不能得到充分地保障。

 

　　针对上述情况，北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）给出的相应建议是当事人事先一定要做评估以及可以通过律师做现场的证据保全或者通过公证处做证据保全，重点是要找相应的独立第三方有资质的评估机构对所涉厂房做一个全面系统的评估，保留好宝贵的证据，以便于将来应对各种情况的发生。因为现在集体土地上的强制拆除由村委会来执行实施的这种情况是越来越多，都是相对比较复杂和系统的法律纠纷，不是一朝一夕、一时一刻就可以解决的。同时我们也建议各位业主在面临强制拆除或者已经发生强制拆除之后，及时地咨询律师，由律师来帮你做一个全方位的一个解决方案！